(1) Apakah Indonesia sudah mengalami Bubble Properti ? Indonesia merupakan negara kepulauan dengan jumlah penduduk diperkirakan sudah mencapai 250 juta jiwa walaupun ada beberapa yang mengatakan sebenarnya sudah hampir mencapai 300 juta jiwa, dimana Indonesia merupakan negara yang jumlah penduduknya menempati peringkat keempat setelah China, India dan Amerika Serikat. Pertumbuhan ekonomi dalam 10 tahun terakhir cukup bagus yang saat ini pertumbuhan ekonomi juga mencapai 6% bahkan di beberapa daerah diatas itu. Dan segmen masyarakat menengah keatas juga mengalami kenaikan yang signifikan.Bubble merupakan kata dalam bahasa Inggris yang artinya gelembung, bubble properti berarti telah terjadi pengelembungan harga properti, dimana dengan ditandai dengan kenaikan harga yang terus menerus melonjak seperti gelembung udara yang terus menerus membesar yang akhirnya akan mengalami batas gelembung bahkan akan mengempes atau meledak seperti yang terjadi di Amerika Serikat. Dimana harga properti disana turun tajam yang artinya nilai aset properti tersebut turun yang tentu menyebabkan nilai kekayaan seseorang juga akan menurun. Seperti yang pernah diuraikan sebelumnya, pembeli dapat dibagi menjadi tiga type pembeli yaitu spekulan, investor dan end user. Spekulan biasanya membeli properti dalam jangka waktu yang pendek yakni kalau ada untung atau selisih diantara harga beli dan harga jual biasanya mereka akan jual kembali karena kebanyakan memiliki modal yang terbatas. Investor biasanya membeli properti dan ditahan dalam waktu yang relatif lebih lama bila dibanding dengan spekulan bahkan banyak juga yang memberi nilai tambah lagi dengan cara menyewakan atau mendirikan bisnis sambil menunggu capital gain dari kenaikan properti tersebut. Dan End user adalah pembeli yang membeli properti untuk mereka pakai baik untuk usaha maupun tempat tinggal.Rubrik minggu lalu juga telah menjabarkan tentang faktor yang menyebabkan kenaikan properti, yaitu secara umum kondisi perekonomian masyarakat baik negara maupun wilayah, hukum permintaan dan penawaran "demand and supply " dan keputusan kebijakan strategi pengembang terkait permintaan dan penawaran proyeknya dan tentu kondisi umum ekonomi masyarakat. Terkait demand dan supply sendiri ada yang namanya permintaan real atau nyata , biasanya pembeli end user. Tetapi ada juga yang tidak real, biasanya diakibatkan banyak investor dan spekulan yang bermain disini. Tetapi yang tadinya tidak real bisa terjadi pergeseran menjadi real kalau didukung oleh pertumbuhan perekonomian negara dan masyarakat yang membaik terus. Kalau pergeseran yan tidak real menjadi real dalam tahap kewajaran, maka tidak menjadi masalah. Kalaupun terjadi kenaikan harga yang dirasakan oleh masyarakat sudah tidak wajar tetapi properti tersebut tetap laku, ini juga belum menjadi masalah seperti di beberapa lokasi yang ada di Ibukota Jakarta. Kenapa hal ini bisa terjadi dan proyeknya tetap laku ? Ini karena ada permintaan baik itu real maupun tidak real menyebaban harga itu naik terus karena si pengembang mengambil keputusan berdasarkan kebijakan karena perekonomian Indonesia masih tumbuh dan berkembang, segmen masyarakat menengah meningkat (banyak yang berpeluang menjadi investor maupun spekulan), lokasi proyeknya merupakan lokasi fenomenal dan startegis yang akan mereka kembangkan dan lengkapi terus sarana dan prasarana serta fasilitas yang saling mendukung satu sama lainnya sehingga lokasi tersebut terus menerus berkembang, memiliki nama baik sebagai pengembang besar, dan tentu memiliki strategi dan konsep pemasaran yang baik. Dan ada yang namanya permintaan tidak real, tetapi tidak didukung dengan strategi dan pengembangan proyek. Banyaknya spekulan dan investor yang bermain di lokasi tersebut, menyebabkan proyek tersebut minim penghuni dan minim aktivitas. Ini yang akan membuat harga proyek itu bertahan atau melambat, kalau harganya tidak turun berarti masih belum terjadi bubble, hanya pertumbuhan proyeknya akan melambat. Sebaliknya Kalau lokasi bagus dan pengembang berhasil memanage lokasinya menjadi lokasi yang ramai misalkan dengan memberlakukan unit yang dibeli harus ditempati dengan memberikan iming iming bonus atau bantuan finishing atau lainnya, tentu ini juga harus didukung oleh kondisi lokasi atau wilayah dan sekitarnya. Lokasi fenomenal (lihat rubrik Lokasi Fenomenal...) yang berhasil diciptakan oleh pengembang juga merupakan salah satu keputusan kebijakan stategy pengembang (tunggu rubrik :contoh lokasi fenomenal ) Permintaan yang terus menerus naik tetapi tidak real yang akhirnya menyebabkan harga properti terus menerus naik sampai sepertinya sudah tidak masuk akal, akhirnya harga properti itu bertahan bahkan harganya jatuh. Ini yang bisa dikatakan telah terjadi bubble properti? Apakah di daerah anda telah terjadi harga properti yang harganya sudah menurun ? Bersambung .......
Posted on: Mon, 22 Jul 2013 15:00:28 +0000