13 septembre 2013 0 commentaire(s) IMMOBILIER Marché locatif privé : la faible progression des loyers est insuffisante pour rééquilibrer les marchés Crédit photo : clameur.fr L’observatoire Clameur qui couvre 95% du marché locatif privé indique à fin août 2013, une augmentation de 0,1% des loyers de marché en-dessous du taux de l’inflation estimé à 1% par l’INSEE. Aussi, depuis 2006 les loyers de marché augmentent moins vite que l’inflation (1,4% en moyenne par an). Si la hausse des loyers de marché est de 0,1% depuis le début de l’année 2013 (sur les 8 premiers mois de l’année), elle est de 0,3% en Ile de France dont -0,4% sur Paris pendant que les loyers stagnent en Province. Ces évolutions des loyers n’engagent pas à l’optimisme. D’ailleurs, dans 40% des villes de plus de 146.000 habitants que CLAMEUR observe depuis 2000, les loyers de marché baissent depuis le début de l’année 2013. Et dans 40% encore, les loyers progressent moins vite que l’inflation sous l’effet de la paupérisation des candidats à la location. Rappelons que les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur évolution ne peut donc se comparer à celle de l’IRL qui régit les baux en cours. Notons que les écarts de loyers restent marqués entre les régions. Ainsi entre l’Ile de France, région la plus chère à 18.8 €/m² en moyenne, et l’Auvergne, la Franche Comté et le Limousin, régions les moins chères autour de 8.7 €/m², la différence est de 1 à 2. Mais sur chaque territoire, les valeurs locatives s’adaptent aux niveaux des revenus des populations. La faible progression des loyers tient pour l’essentiel à la baisse des loyers des petits logements : -0,5% pour les 2 pièces et moins. Mais dans le même temps, les loyers des 3 pièces et ceux des 4 pièces augmentent à un rythme deux fois moindre qu’en 2010 ou en 2012. Autre constat, lorsque les niveaux de loyers de marché sont bas, la qualité de l’offre en est affectée. Sans perspectives d’amélioration rapide, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements s’est relâché. Seulement 28% des logements reloués bénéficient de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location. Lorsque, dans le cas des relocations, les propriétaires bailleurs remettent leurs biens sur le marché, on note en général un relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire. En 2013, le relèvement des loyers pratiqués est ainsi de 3.4% (4.5 % en moyenne chaque année, depuis 2006). Cependant, le différentiel de loyer entre deux locataires va dépendre de la nature des travaux réalisés à cette occasion. Lorsque des gros travaux d’amélioration et d’entretien du bien sont réalisés, le différentiel de loyer sera en moyenne de 8.6%. En revanche s’il ne s’agit que de petits travaux courants, le différentiel de loyer sera plus faible en moyenne de 1.9%. Enfin lorsque le logement est présenté à la location en l’état (dans 23.9% des relocations), le loyer du nouveau locataire sera en moyenne de 3.2% inférieur à celui du précédent locataire. Depuis 2006, avec la dégradation de la conjoncture des marchés locatifs privés, le différentiel de loyer entre deux locataires est toujours négatif en l’absence de travaux (- 2% en moyenne). Sur Paris, les loyers augmentent de 2.6% en l’absence de travaux, de 3.2% en présence de petits travaux courants et de 23.2% en cas de gros travaux. « Il semblerait que le dispositif d’encadrement des loyers mis en place à compter du 1er août 2012 et reconduit le 1er août 2013, dans le but d’intervenir là où les loyers augmentent de façon excessive, n’ait pas eu à cet égard l’effet escompté. Partout, que les agglomérations aient été ou non concernées par le décret, les loyers ont progressé entre deux locataires à un rythme comparable à celui observé en 2012. Le constat confirmant si besoin en était que les hausses rapides des loyers en cas de relocation sont bien associées à une transformation de l’état du logement avant sa remise sur le marché », explique Michel Mouillart, économiste et auteur de l’étude. Le déséquilibre du marché immobilier a eu pour conséquence de faire reculer encore plus la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé qui s’établit maintenant à 26.3%. Cela signifie que depuis 2011, l’offre locative privée nouvelle s’est contractée de près de 90.000 unités, alors que la construction locative privée a particulièrement diminué depuis deux ans. Ce recul de la mobilité est quasiment général, on le constate dans la plupart des grandes villes, la situation est même critique sur Marseille (15,6%) et sur Paris (17,1%). « Sur ces marchés tendus en situation de quasi pénurie où les files d’attente s’allongent, le choix de la mobilité est compliquée. La baisse ou la faible progression des loyers privés n’est pas suffisante pour rééquilibrer les marchés », conclut Michel Mouillart. Source : clameur.fr
Posted on: Tue, 17 Sep 2013 00:43:39 +0000
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