Ao se falar em posse no sistema legal brasileiro, o Código Civil prevê o convalescimento dos vícios da posse. (...) DIREITOS REAIS E PESSOAIS 1. CONCEITO: É o ramo do direto que trata das normas que atribuem prerrogativas sobre bens materiais ou imateriais. É a apreensão física sob uma coisa corpórea; é o poder de fato sob uma coisa corpórea. 1.1. Características: a) vínculo ligando uma coisa a uma pessoa; b) direito absoluto: por ser oponível contra todos; c) oponível a todos (erga omnes); d) número fechado (numerus clausus): só são direitos reais os taxativamente estabelecidos em lei; e) sujeito passivo universal: por obrigar a todos 2. DIREITOS REAIS: PREFERÊNCIA E SEQÜELA DIREITO DE SEQÜELA: o titular do direito real tem o poder de reivindicar a coisa onde quer que se encontre; DIREITO DE PREFERÊNCIA: o crédito real PREFERE (tem preferência) sempre ao pessoal ; 3. Classificação dos direitos reais: a) SOBRE COISA PRÓPRIA: PROPRIEDADE - é o único, confere o título de dono ou domínio, é ilimitada ou plena, confere poderes de uso, gozo, posse, reivindicação e disposição; b) SOBRE COISA ALHEIA: - de gozo: enfiteuse, servidão predial, usufruto, uso, habitação e renda real, - de garantia: penhor, hipoteca, anticrese e alienação fiduciária. - de aquisição: compromisso de compra e venda DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA DE GOZO: DIREITOS DE FRUIÇÃO SOBRE COISA ALHEIA a) Enfiteuse: é o ARRENDAMENTO PERPÉTUO de terras não cultivadas ou terrenos destinados à edificação mediante o pagamento de uma pensão ou foro anual, certo e invariável. O dono, ou senhorio direto, continua sendo proprietário, mas o domínio útil passa para o enfiteuta, como se também proprietário fosse DIREITOS DO SENHORIO DIRETO (proprietário): - direito ao domínio direto, - direito à pensão ou foro anual, - direito de preferência, na aquisição do domínio útil, - direito ao laudêmio de 2,5%, no caso de venda do domínio útil. DIREITOS DO ENFITEUTA (titular do direito real sobre coisa alheia): - direito ao domínio útil, - direito de preferência, na aquisição do domínio direto, - direito de resgate. b) Servidão Predial: é o proveito ou facilidade prestada por um prédio (prestador ou serviente) em favor de outro (favorecido ou dominante). Partes: - dono do prédio serviente e - dono do prédio dominante. Características: - perpétua, - indivisível - inalienável. Modos de aquisição: - ato jurídico registrado, - por usucapião (só nas servidões aparentes) e - pela lei (direito de vizinhança). Extinção: - renúncia; - resgate (renúncia onerosa); - confusão; - não uso por 10 anos. Classificação: - urbana, - rústica, - aparente, - não aparente, - contínua ; - descontínua. c) Usufruto: é um direito de gozo ou fruição que atribui ao seu titular o DIREITO DE USAR COISA ALHEIA, móvel ou imóvel, e auferir para si os frutos por ela produzidos. O usufrutuário fica com a posse, o uso, a administração e os frutos da coisa. O dono fica apenas com o direito abstrato de propriedade, sendo por isso chamado de nu-proprietário. Características: - direito personalíssimo; - intransferível; - o usufruto só pode ser alienado ao nu-proprietário; - o exercício do usufruto pode ser cedido a título gratuito ou oneroso; - pode ser simultâneo mas não sucessivo. Espécies: - legal; - convencional. d) Uso: é um direito real de gozo ou de fruição, que atribui ao seu titular apenas o USO DE COISA ALHEIA, sem direito à administração e aos frutos, salvo daquilo que seja necessário ao consumo pessoal e de sua família. (aplica quando as regras do usufruto não forem cabíveis). Ex.: jazigo perpétuo – faculdade de nele sepultar os mortos da família; e) Habitação: RESTRINGE-SE ao direito de morar em determinado prédio alheio. A lei dá esse direito, por exemplo, ao cônjuge sobrevivente sobre imóvel destinado à residência da família, enquanto durar a viuvez se o regime era o da comunhão universal, desde que seja o único bem imóvel deixado pelo cônjuge falecido. f) Renda constituída sobre imóvel: na constituição de renda, uma pessoa, chamada rentista ou censuísta, TRANSFERE, por tempo determinado, o domínio de um imóvel ao outro contratante, chamado rendeiro ou censuário, obrigando-se este a pagar regularmente uma renda, a favor do instituidor ou de outrem – esta renda constituí o direito real. DIREITOS REAIS DE GARANTIA SOBRE COISAS ALHEIAS: a) Penhor e Hipoteca: em ambos o devedor oferece ao credor, como garantia, um determinado bem sobre o qual o credor terá preferência em relação a todos os outros credores, para ser pago com o produto da venda judicial deste bem. • No penhor o bem será MÓVEL e na hipoteca será IMÓVEL. • Ambos são contratos acessórios e formais (penhor exige pelo menos escrito particular e hipoteca exige escritura pública). A HIPOTECA pode ser: - Convencional; - legal; - judicial; - cedular (estabelecida no corpo de certos títulos) Ex.: cédula de crédito industrial. • O penhor difere de penhora. b) Anticrese: o devedor entrega ao credor um imóvel, CEDENDO-LHE O DIREITO de auferir os frutos e rendimentos desse imóvel, ATÉ O MONTANTE DA DÍVIDA A SER PAGA; o próprio credor anticrético paga-se com o rendimento do imóvel, só que o imóvel pertence ao devedor c) Alienação Fiduciária: constitui uma garantia real sui generis, vez que não se exerce sobre coisa alheia, mas sobre coisa própria. O financiado, ou devedor fiduciante, DÁ EM ALIENAÇÃO um bem móvel ao credor fiduciário, que se torna proprietário e possuidor indireto da coisa, ficando o devedor fiduciante COM A POSSE DIRETA, na qualidade de usuário e depositário. Essa transferência, porém, é apenas em garantia, tornando-se sem efeito, automaticamente, logo que paga a última prestação. DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA DE AQUISIÇÃO: É o desmembramento do direito de aquisição. O titular transmite a propriedade para terceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratável de compra e venda, e alienação fiduciária em garantia. Define-se a promessa de compra e venda como espécie de contrato preliminar pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. É negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial em vista. A matéria era apenas versada em leis especiais. O Decreto-Lei no 58/37 e a Lei no 6766/79 cuidam, respectivamente, do compromisso de compra e venda de loteamentos rurais e urbanos, já que a Lei do parcelamento do solo urbano revogou o DL nº 58/37 na parte referente ao loteamento urbano. Agora o instituto é alçado à codificação como norma geral. Para compreender o modelo da promessa de compra e venda, devemos analisá-la tanto sob o ângulo de uma relação obrigacional como ainda de um direito real à aquisição. Esclareça-se, por oportuno, que o código não incluiu a promessa de compra e venda no rol de contratos típicos, provavelmente por considerar que as suas linhas gerais estão delineadas na seção que trata do contrato preliminar (art. 462/466), cuja principal espécie é justamente a promessa de compra e venda. Daí que qualquer referência a este modelo ficou isolada em dois artigos no Livro de Direito das Coisas (art. 1.417/1.418, CC). Na esfera obrigacional – caracterizada por relações interpessoais cujo objeto são prestações –, admite-se que o promissário comprador se vincula a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor. Em contrapartida, assume este uma obrigação de fazer, de natureza obrigacional, consistente na cooperação para a formação do contrato definitivo pela outorga de escritura definitiva de compra e venda em prol do promissário comprador ao tempo da quitação. Assim, quando integralizado o pagamento do preço, o promissário comprador intimará o promitente vendedor a outorgar-lhe escritura (realizar a prestação prometida de contratar) e, só depois de esgotado o prazo legal para fazê-lo, buscará a adjudicação compulsória por sentença, valendo como título para registro. Contudo, a promessa, às vezes, é realizada fora das hipóteses de compra e venda a prestação. Basta lembrar situações em que algum evento impede ao comprador a imediata obtenção da escritura definitiva, como na aquisição de bens de um herdeiro na constância de inventário. Mesmo sendo o pagamento à vista, a promessa de compra e venda é celebrada e, após o registro do formal de partilha, as partes instrumentalizam a compra e venda definitiva. O direito à adjudicação compulsória é oponível, inicialmente, ao promitente vendedor de forma voluntária ou, em caso de recusa, por ato jurisdicional, oriundo do próprio contrato e independente do registro. Trata-se de obrigação de fazer, que se configura mediante a outorga da escritura definitiva pela execução específica da obrigação de fazer, após o pagamento integral do preço pelo promissário. Tanto a ação de adjudicação compulsória como a de outorga de escritura são ações pessoais, pois visam apenas suprir uma declaração de vontade omitida pelo promitente vendedor, nenhuma das duas objetivando transferir a propriedade. Nos dois casos a sentença produzirá o mesmo efeito do contrato a ser firmado, isto é, um título a ser levado ao registro para lavratura de instrumento público por qualquer tabelião. Por conseguinte, já não há como embaralhar os conceitos do direito real e da ação de adjudicação compulsória. Esta ação é de natureza pessoal, esteja ou não registrado o compromisso. Afastada qualquer dúvida sobre a natureza obrigacional das ações de adjudicação compulsória ou outorga de escritura, como decorrência do contrato (art. 639, CPC), em 28/6/2000, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula no 239, nos seguintes termos: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” Daí o equívoco daqueles que supõem indispensável o registro do contrato de promessa de compra e venda para a procedência da pretensão à adjudicação. Como veremos adiante, o registro não interfere na relação de direito obrigacional, sendo apenas produtor de eficácia perante terceiros, que não participaram do contrato. Exigir o registro para fins de adjudicação compulsória se mostra absolutamente assistemático. Não é razoável que apenas as promessas inscritas possam se beneficiar da tutela jurisdicional. Em síntese, a única diferença palpável entre a pretensão adjudicatória e a da outorga da escritura reside no objeto. Ao compromisso de compra e venda de lotes urbanos e rurais aplica-se a ação de adjudicação compulsória (art. 26, Lei no 6766/79 e art. 22, DL no 58/37); já a ação de outorga de escritura é utilizada nas promessas de compra e venda de imóveis não loteados, ora vedada nos arts. 1.417 e 1.418 do novo Código Civil. Note-se que a sentença de procedência da ação de outorga de escritura terá natureza executiva lato sensu, dispensando qualquer providência posterior, seja a citação do devedor, seja a expedição de alvará. Consistirá o provimento jurisdicional apenas em ato equivalente à escritura que seria outorgada pelo particular, portanto passível de questionamento pelo oficial do registro nas hipóteses de afronta à Lei no 6.015/73, com suscitação de dúvida. O registro de sentença em processo de adjudicação compulsória pode ser denegado pelo oficial do Registro de Imóveis, da mesma forma que uma escritura pública de compra e venda o poderia. Em síntese, a obrigação de fazer consistente em emissão de declaração de vontade, de que é espécie a de concluir contrato (art.639, CPC), é obrigação fungível. O que verdadeiramente interessa ao credor é o efeito jurídico decorrente do contrato prometido, pouco lhe importando ter sido ele produzido mediante participação voluntária do promitente vendedor ou por sentença em ação de execução específica que a substitua. Fundamental é frisar que, apesar da ausência de solenidades – a promessa pode ser formulada por instrumento particular ou simples recibo, sem a limitação de valores descrita no art. 108, do CC –, o contrato preliminar deverá conter os requisitos de validade compatíveis com o do contrato definitivo prometido, já que a sentença não poderá criar o conteúdo do contrato que deveria ser voluntariamente concluído; ela apenas substitui a vontade integralmente aperfeiçoada do vendedor. Exemplificando, se à promessa de compra e venda não se colacionou a outorga uxória – exceto no regime da separação de bens -, vedada restará a via da outorga da escritura definitiva, pois esta necessariamente exigiria o suprimento do outro cônjuge para gerar direito real. “A despeito da instrumentalização mediante um simples recibo, as partes celebraram um contrato preliminar, cuja execução se consumou com a entrega do imóvel ao compromissário-comprador e com o pagamento do preço por este último, na forma convencionada. Improcedência da alegação segundo a qual as negociações não passaram de simples tratativas preliminares” (STJ – REsp. no 145.204 – BA – Rel. Min. Barros Monteiro – 20/10/1998). Em contrapartida, a promessa de compra e venda como direito real à aquisição surge quando o instrumento público ou particular da promessa é objeto de registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.417, CC). Nesse instante, o direito do promissário comprador alcança terceiros estranhos à relação contratual originária. A oponibilidade absoluta do direito real gera seqüela e torna ineficazes, em face daquele, as alienações e onerações posteriores ao registro do contrato preliminar. Esses efeitos decorrem apenas do registro, antes e independentemente do pagamento do preço. Claro no tocante a esta bipartição de direitos é o art. 25 da Lei no 6.766/79, que dispõe sobre parcelamento do solo para fins urbanos: “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessões, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.” O registro da promessa de compra e venda gera um direito real à aquisição, em caráter erga omnes, porém a pretensão ora descrita só poderá ser exercitada pelo promissário comprador após o pagamento integral do preço. Isto é, antes do adimplemento integral só há um direito eventual, que não impede eventual alienação do bem pelo promitente vendedor a um terceiro, pois ainda guarda consigo a titularidade do bem. Assim, quando A se torna promissário comprador, sem contudo efetuar o registro, a relação obrigacional não impede que posteriormente o promitente vendedor B possa alienar o mesmo bem a C. Frustrado o direito obrigacional de A, em face de evicção, apenas lhe restará a demanda de perdas e danos em face de B. Todavia, sendo o registro da promessa de compra e venda anterior ao ato dispositivo, consegue-se resguardar o crédito do promissário comprador pelo direito de seqüela, diante da ineficácia relativa da alienação praticada por B em favor de C, ensejando a possibilidade de A inserir o adquirente C no pólo passivo da ação de adjudicação ou da outorga de escritura. A falta de registro faria com que, mesmo pago o preço, o promissário comprador não mais pudesse reaver o imóvel de terceiro. De fato, se o promitente vendedor alienasse o imóvel prometido à venda em detrimento ao direito obrigacional do promissário comprador, obstaculizar-se-ia o seu direito à execução específica do contrato, pois nenhuma sentença poderia substituir a vontade do promitente vendedor se ele já não mais se encontrasse na titularidade do imóvel ao tempo da quitação da promessa. Restaria ao compromissário o direito a indenização por perdas e danos resultantes do inadimplemento do contratante em sua obrigação de fazer. Se o registro preventivo da promessa de compra e venda não é capaz de obstar qualquer ato de disposição por parte do promitente vendedor – não o torna inalienável absolutamente –, é mais que suficiente para inquinar de má-fé o terceiro adquirente, sendo prova prévia de fraude e conseqüente ineficácia relativa do negócio jurídico, ou inoponibilidade, perante o promissário comprador. Isto é, não se trata de recusa aos planos de existência e validade da alienação, pois, se por qualquer motivo a promessa de compra e venda for objeto de resolução, em razão do inadimplemento do promissário comprador, aquelas alienações posteriores à promessa de compra e venda produzirão seus normais efeitos entre os contratantes. Julgamos que estas considerações são suficientes para que não se incorra na imprecisão terminológica de se referir ao direito real “à aquisição” como sinônimo de direito real “de aquisição”. Caso adotada esta locução, incidiríamos no equívoco de supor que o simples registro acarretaria, isoladamente, a aquisição do direito real. Vimos que em verdade isto não acontece. O registro produz direito real à aquisição, em face do vendedor e de terceiros, só e quando o promissário comprador cumpre a sua obrigação de integralizar as prestações. O art. 1.418 do Código Civil não andou bem ao dispor que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. Com efeito, conforme o visto à exaustão, o registro só é necessário para a proteção perante terceiros, sendo dispensável a sua formalização para a produção dos efeitos materiais decorrentes da relação obrigacional entre as partes originárias. A prevalecer a fórmula sugerida pelo novo Código Civil, invalida-se a retrocitada Súmula no 239 do Superior Tribunal de Justiça e reabre-se a bizantina discussão que se pensava finalmente superada. A nosso viso o equívoco praticado não resultou de um descuido na redação do dispositivo, sendo a intenção do legislador verdadeiramente atribuir ao registro a produção de efeitos obrigacionais, sendo suficiente remeter o leitor ao art. 463, parágrafo único que dispõe acerba da obrigatoriedade do contrato preliminar ser levado ao registro competente. O Código Civil incorre no mesmo equívoco de antigas decisões do Supremo Tribunal Federal que interpretando literalmente o artigo 22 do Decreto-Lei 58/37 entendiam que somente era possível a adjudicação compulsória se o compromisso de compra e venda estivesse registrado. O art. 1.417 do Código Civil enfatiza que o direito real à aquisição não se formará quando, não obstante registrada, contiver a promessa de compra e venda a cláusula de arrependimento. Cuida-se de direito potestativo que confere ao promissário comprador a opção de resilir unilateralmente (art. 473, CC) o negócio jurídico, mediante a denúncia notificada a outra parte, impondo-se a devolução integral das quantias pagas. Há de se observar que o direito de arrependimento foi proscrito do compromisso de compra e venda de lotes rurais e urbanos, sendo de essência a sua irretratabilidade. Pela Súmula no 166 do STF, “é inadmissível o arrependimento do compromisso de compra e venda ao regime do Decreto-Lei no 58”. Igual entendimento se extrai da leitura do art. 25 da Lei no 6.766/79. Assim, não há possibilidade de inserção de cláusula de arrependimento, tanto nos contratos que envolvam lotes rurais (Decreto-Lei no 58/37) quanto nos que pertinem a lotes urbanos (Lei no 6.766/79). A vedação é de ordem pública, sendo plenamente justificável pela própria dinâmica dos contratos que envolvem loteamentos. Se fosse possível a retratação, o compromitente vendedor poderia livremente praticar a especulação imobiliária com a seguida venda e recompra de lotes por preços bem superiores aos obtidos nas transações anteriores. Pela dicção do novo Código Civil, somente para os imóveis não loteados resta ainda possibilidade de arrependimento, mediante cláusula expressa no contrato, desde que não pago totalmente o preço. Caso contrário, entende-se que houve decadência ao exercício do direito potestativo de arrependimento, uma vez que haveria uma lesão à boa-fé do promissário comprador que adimpliu suas obrigações e flagrante abuso do direito por parte do promitente vendedor. No regime do Código Civil de 2002 a impossibilidade de arrependimento é colocado como requisito inafastável para a constituição do direito real. Em verdade o que autoriza a adjudicação não é o direito real, mas a impossibilidade de arrependimento. Em virtude de sua irretratabilidade, entendemos apropriada a adoção da expressão compromisso de compra e venda, no que se refere aos contratos preliminares de aquisição de lotes urbanos e rurais, enquanto a promessa de compra e venda – passível de retratação – concerne aos imóveis não loteados, doravante regidos pelo Código Civil. Ora, se no contrato de compromisso de compra e venda inexiste possibilidade de exercício de direito de arrependimento, temos um contrato preliminar impróprio. Isto é, com a prova do pagamento do preço, o compromissário comprador é dispensado de procurar um segundo acordo de vontades, já que o adimplemento integral é justificativa suficiente ao alcance do registro do direito de propriedade, dispensando-se a superfetação de se promover uma escritura definitiva de compra e venda. Neste sentido, o art. 41, da Lei nº 6.766/79 aduz que “...o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de compra e venda definitivamente firmado”. Nas hipóteses de compromisso sobre imóveis não-loteados, uma vez recebido o preço pelo compromitente vendedor, nada de positivo, útil e juridicamente válido permanece na sua titularidade. Só restou uma parte negativa, isto é, uma obrigação, a obrigação de outorgar uma escritura. Finalizando, advirta-se que a Lei no 9.785/99, dentre outras providências, criou nova modalidade de desapropriação por utilidade pública em prol da classe de menor renda, mediante a implantação de loteamentos e conjuntos habitacionais, denominada desapropriação para implantação de parcelamento popular. Reflexamente, o novo instituto alterou e acresceu dispositivos à Lei no 6.766/79, permitindo a cessão da posse dos imóveis objeto de expropriação e, posteriormente, da transferência da propriedade a particulares, decorrendo o registro definitivo das promessas de compra e venda de simples apresentação de recibo de quitação, eliminando a exigência da escritura definitiva ou de eventuais providências judiciais complementares – adjudicação compulsória ou ação de outorga de escritura (art. 26, § 6o, Lei 9.785/99). A interpretação do art. 26, § 6º, é no sentido de que qualquer compromisso de compra e venda se aterá aos seus ditames, não apenas os loteamentos populares e conjuntos habitacionais. No sistema do Código Civil o contrato preliminar próprio será o negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóveis não-loteados, pois o art. 1.418 mantém a exigência de efetivação de dois contratos sucessivos para se alcançar a propriedade: a promessa de compra e venda (contrato preliminar) e a compra e venda (contrato definitivo). “Segundo a moderna doutrina, a que se referem José Osório de Azevedo Jr. E Orlando Gomes, dentre outros, há duas modalidades de contratos preliminares de compra e venda: o próprio, que representa mera promessa, preparatório de um segundo, e o impróprio, irrevogável e irretratável, contrato em formação que vale por si mesmo e dispensa a pactuação de outra obrigação” (STJ, REsp. nº 35.840/SP, 4º T, Rel.Min. Sálvio de Figueiredo, DJ, de 11.11.1996). A nosso viso, o Código Civil não foi feliz ao filiar o contrato de promessa de compra e venda à modalidade do contrato preliminar. Basta pensar que ao tempo do adimplemento integral das prestações pelo promissário comprador, a propriedade que remanesce em poder do vendedor é apenas um resíduo formal do registro, pois as potencialidades materiais da coisa já se encontram a serviço do comprador. Duas conseqüências do regime são particularmente ingratas: a) o encarecimento do preço para a aquisição da propriedade, pois novos custos surgirão da necessidade de outorga de uma segunda escritura, agora de compra e venda; b) o próprio desinteresse do comprador em outorgar a escritura definitiva ou mesmo o seu falecimento ao transcurso do pagamento, o quê implica na necessidade de ajuizamento de ação de outorga de escritura ou ingresso com pedido de alvará em inventário, o quê demanda desperdício de tempo e custos, na própria contramão da diretriz da operabilidade, tão cara a Miguel Reale. A legislação especial ressalta o equívoco do art. 1.418 ao insistir na formalidade da obtenção da escritura definitiva de compra e venda para fins de posterior registro e transmissão da propriedade. Trata-se de mero formalismo, inócuo em um país com inúmeras demandas sociais. Perdeu-se bela oportunidade de se aceitar que o contrato preliminar pudesse ser diretamente levado a registro, sendo bastante que o interessado comprovasse a quitação do débito. 2. AÇÕES REAIS POSSE: é a DETENÇÃO DE UMA COISA EM NOME PRÓPRIO, diferente da mera detenção em que o detentor possui em nome de outrem, sob cujas ordens e dependências se encontra. Teorias que explicam a posse: a) teoria subjetiva (Savigny) – definia a posse como sendo o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a intenção de tê-la para si (animus rem sibi habendi). • esta teoria é falha porque não consegue explicar alguns fenômenos b) teoria objetiva (Ihering) – adotada pelo nosso Código Civil – entende que tem posse aquele que age em relação à coisa como se fosse proprietário, mesmo que não o seja, independentemente da intenção. Exceção: Usucapião EFEITOS DA POSSE a) presunção de propriedade, b) direito aos interditos, ou seja, às ações específicas de proteção da posse, c) direito ao usucapião, dentro dos requisitos da lei, d) se a posse é de BOA FÉ: I) direito aos frutos, II) indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, III) direito de retenção, como garantia do pagamento dessas benfeitorias, IV) levantamento das benfeitorias voluptuárias, e) se a posse é de MÁ-FÉ I) dever de pagar os frutos colhidos, II) responsabilidade pela perda da coisa, III) direito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias, IV) ausência do direito de retenção, V) ausência do direito de levantamento das benfeitorias úteis e voluptuárias. Classificação da POSSE: a) direta: é a exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa; b) indireta: é a que o proprietário conserva, por ficção legal, quando o exercício da posse direta é conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado. As posses direta e indireta coexistem; c) justa: a posse que não for clandestina (é a posse não ostensiva), nem violenta (é a obtida à força), nem precária (é a cedida a título provisório); d) injusta: será a posse clandestina, violenta e precária. e) de boa fé: se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo impeditivo do seu exercício; f) de má-fé: ocorre quando o vício não é ignorado; g) titulada: é a amparada por justo título. Justo título significa qualquer ato jurídico que, em tese, seria hábil a conferir direito de propriedade, se não contivesse, porém, um determinado defeito. Presume-se de boa fé quem tem justo título. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo título. h) não titulada: que não tem justo título; i) contínua: é a permanente; j) descontínua: é a posse em que houve alguma interrupção k) composse: ocorre quando há mais de um possuidor da coisa toda, em partes ideais não localizadas (ex. condomínio de terra não dividida ou demarcada) l) velha: é a posse de mais de 1 ano e 1 dia m) nova: é a posse de menos de 1 ano e 1 dia. A distinção entre posse velha e posse nova tem relação com as ações possessórias, ou meios de defesa da posse. Se a posse foi velha o POSSUIDOR terá melhores condições para ser mantido na sua posse pela Justiça, até que se esclareça completamente a questão através de processo regular. Perturbação da posse a) esbulho: perda da posse, b) turbação: tentativa de esbulho, c) ameaça de agressão iminente. Defesa da posse a) legítima defesa, para manter-se na posse, em caso de turbação, b) desforço, para restituir-se na posse, em caso de esbulho, c) ação judicial (tipicamente possessórias): I) reintegração de posse (esbulho), II) manutenção de posse (turbação), III) interdito proibitório (ameaça), Obs.: Na reintegração e na manutenção cabe MEDIDA LIMINAR se o fato tiver menos de um ano e um dia. No interdito proibitório NÃO HÁ MEDIDA LIMINAR. d) meios específicos: I) ação de nunciação de obra nova: seu objetivo é impedir a continuação de obra que prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com os regulamentos. II) embargos de terceiro: utilizado quando é feita apreensão judicial de um bem que é de terceiro que não é parte no processo. III) ação da dano infecto: tem caráter preventivo ou cominatório e pode ser oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína o prédio vizinho ou vício na construção. Defende a propriedade no caso de mau uso. Cabe caução. 5.3. DIREITO DE PROPRIEDADE 5.3.1. FUNDAMENTOS PROPRIEDADE: o PROPRIETÁRIO pode, em relação ao bem ou coisa: USAR consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que entender mais conveniente – jus utendi; GOZAR (ou usufruir) compreende o poder de perceber os frutos naturais e civil da coisa e aproveitar economicamente os seus frutos – jus fruendi; DISPOR direito de transferi-la ou aliená-la a outrem a qualquer título, desde que condicionado ao bem-estar social – jus abutendi; REAVÊ-LOS de quem os possua injustamente direito de reivindicá-los das mãos de quem injustamente o detenha – rei vindicatio. A medida cabível é Ação Reivindicatória. Ação Reivindicatória: toda vez que o proprietário perder os direitos sobre a propriedade, de modo injusto. Ex.: invasão do MST. Ação de Imissão na Posse: é uma forma de proteção à propriedade. É uma ação do adquirente contra o alienante, visando a garantia dos poderes inerentes ao proprietário. Fâmulos de Posse: é uma forma de Detenção – poder de fato sobre coisa corpórea em nome de outrem. Função Social da Propriedade: A função social é cumprida quando a propriedade atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: Imóvel Rural: I - aproveitamento racional e adequado da área; II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. Imóvel Urbano: - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, utilizada como moradia ou ponto comercial ou industrial. DESAPROPRIAÇÃO: quando o imóvel rural ou urbano não cumpre sua função social, fica sujeito a desapropriação por parte do Poder Público. A Desapropriação pode se dar de 2 maneiras: Desapropriação Sanção ou Extraordinária: no caso do não cumprimento da função social, uma área rural pode ser desapropriada para fins de reforma agrária. Desapropriação Comum ou Ordinária: quando o poder público designa uma área urbana como de necessária utilidade pública, para a construção de uma escola, creche ou hospital. CONFISCO: é o perdimento de uma área via judicial, urbana ou rural, em favor do Poder Público, por motivo de crime praticado pelo proprietário. Ex.: plantação de maconha, trabalhadores rurais em regime de escravidão, etc. Modalidades de propriedade: a) plena: quando todos direitos estão reunidos no proprietário, b) limitada: um elemento é entregue a outro titular, c) resolúvel: a propriedade se limita no tempo, extinguindo-se com o advento de uma condição ou termo. Obs.: - A propriedade abrange o solo, tudo que está acima ou abaixo da superfície, dentro dos limites úteis ao seu uso. - As jazidas e demais riquezas do subsolo e as quedas d’agua pertencem à União, constituindo propriedade distinta da do solo. 5.3.2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL a) Registro Público: acima de 10 salários-mínimos, é obrigatória a Escritura Pública, registrada em cartório civil, como requisito de validade do Contrato de Compra e Venda. (No novo Código Civil, o valor mínimo sobe para 30 SM) b) Direito Hereditário: em virtude do evento morte, é possível se estabelecer a transferência de propriedade para seus herdeiros. Critérios para a transferência Hereditária: a) “Droit Saisine” a posse e a propriedade serão transferidos para os herdeiros, automaticamente, através do evento morte. Os herdeiros tornam-se co-proprietários. b) Exclusão a sucessão testamentária prevalece sobre a sucessão legítima c) Usucapião: é um modo derivado de aquisição da propriedade, INDEPENDENTE da vontade do titular anterior. Ocorre quando alguém detém a posse de uma coisa com ânimo de dono, por um determinado tempo, sem interrupção e sem oposição, desde que essa posse não seja clandestina, nem violenta, nem precária (POSSE INJUSTA). Requisitos Essenciais ou Gerais para se obter o Usucapião: a) Posse prolongada; b) Animus domini; c) Posse contínua; d) Posse ininterrupta; e) Posse Justa Espécies de Usucapião 1) Extraordinário: Aquele que cumpre os requisitos essenciais e por 20 (vinte) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, ADQUIRIR-LHE-Á o domínio, independentemente de título e boa-fé que, em tal caso, se presume. 2) Ordinário: Adquire também o domínio do imóvel aquele que, além de satisfazer os requisitos essenciais, por 10 (dez) anos entre presentes, ou 15 (quinze) entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé. Justo Título: documento que seria hábil para a transferência da propriedade, contudo apresenta vício. Entre-presentes: quando o domicílio do proprietário for o mesmo em que se encontra a área motivo de usucapião. Entre-ausentes: quando os domicílios, do proprietário e da área sujeita à Usucapião, forem diferentes. Posse Justa: a posse que não for clandestina (é a posse não ostensiva), nem violenta (é a obtida à força), nem precária (é a cedida a título provisório); Convalidação da Posse: TRANSFORMA uma posse injusta em posse justa Requisitos para Convalidação: são cumulativos I. Posse violenta / clandestina - cessação deste tipo de posse; II. Após o término da Posse violenta e/ou clandestina: + 1 ano e 1 dia 3) Especial ou Constitucional: definida na Constituição Federal, para imóveis urbanos e rurais. Quando Imóvel Urbano: Aquele que possuir como sua área urbana de até 250 m2, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, ADQUIRIR-LHE-Á O DOMÍNIO, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. • OS IMÓVEIS PÚBLICOS NÃO SERÃO ADQUIRIDOS POR USUCAPIÃO. Quando Imóvel Rural: Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, ADQUIRIR-LHE-Á A PROPRIEDADE. Imóvel Urbano Imóvel Rural - Requisitos Essenciais - Requisitos Essenciais - estar na área urbana - estar na área rural - área de até 250 m2 - área de até 50 hectares - único imóvel da pessoa - único imóvel da pessoa - utilizar o imóvel como moradia - utilizar o imóvel como moradia - tornar a área produtiva - prazo: 5 anos, ininterruptos - prazo: 5 anos, ininterruptos • Não podem ser usucapiadas: coisas fora do comércio, as insuscetíveis de apropriação e os imóveis públicos d) Acessão: é modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude da qual tudo que incorpora um bem pertence ao proprietário, são acréscimos acontecidos em relação a um imóvel, pela mão do homem (artificial – ex. construção, plantação) ou pela natureza. Por Acessão Natural temos: I) formação de ilhas: ficam pertencendo ao dono do imóvel ao qual aderirem, ou aos donos dos imóveis mais próximos; II) aluvião: são depósitos de matérias, trazidas pelas águas, que às vezes vão se acumulando junto a imóveis lindeiros, de modo contínuo e quase imperceptível III) avulsão: é o arrancamento de um bloco considerável de terra, pela força das águas, e o seu conseqüente arremesso de encontro com a terra de outrem. IV) álveo ou leito abandonado do rio, público ou particular, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, com divisa no meio. Modos de aquisição da propriedade quanto a origem: a) originária: quando não há transmissão de um sujeito para outro (ex. usucapião) • Se o modo é originário, a propriedade passa ao patrimônio do adquirente escoimada de qualquer limitação ou vício que porventura a maculavam b) derivada: quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade. • Se é derivado, a transmissão é feita com os mesmos atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a propriedade, porque ninguém por transferir mais direitos do que tem. 5.4. EXTINÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE Perde-se, ou extingue-se o direito à PROPRIEDADE IMÓVEL: I - pela ALIENAÇÃO; II - pela RENÚNCIA; III - pelo ABANDONO; IV - pelo PERECIMENTO do imóvel; V - pela DESAPROPRIAÇÃO • Nos dois primeiros casos, os efeitos da perda do domínio serão subordinados a transcrição do TÍTULO TRANSMISSIVO, ou do ATO RENUNCIATIVO, no registro do lugar do imóvel. • O imóvel abandonado ARRECADAR-SE-Á COMO BEM VAGO e passará ao domínio do Estado; a) 10 anos depois, quando se tratar de imóvel localizado em zona urbana; b) 3 anos depois, quando se tratar de imóvel localizado em zona rural. Também se perde a propriedade imóvel mediante DESAPROPRIAÇÃO por NECESSIDADE ou UTILIDADE PÚBLICA. NECESSIDADE PÚBLICA: I - a defesa do território nacional; II - a segurança pública; III - os socorros públicos, nos casos de calamidade; IV - a salubridade pública. UTILIDADE PÚBLICA: I - a fundação de povoações e de estabelecimentos de assistência, educação ou instrução pública; II - a abertura, alargamento ou prolongamento de ruas, praças, canais, estradas de ferro e, em geral, de quaisquer vias públicas; III - a construção de obras, ou estabelecimentos destinados ao bem geral de uma localidade, sua decoração e higiene; IV - a exploração de minas • Em caso de perigo iminente, como guerra ou comoção intestina (Constituição Federal, art. 80), poderão as autoridades competentes usar da propriedade particular até onde o bem público o exija, garantido ao proprietário o direito à indenização posterior. • Nos demais casos o proprietário será previamente indenizado, e, se recusar a indenização, consignar-se-lhe-á judicialmente o valor.
Posted on: Fri, 04 Oct 2013 03:53:18 +0000