COMO COMPRAR IMOVEIS NO EXTERIOR Uma observação importante sobre o Imposto de Renda é que imóveis comprados no exterior devem ser declarados no Imposto de Renda brasileiro como custo de aquisição de valor. Nos Estados Unidos, na França e na Inglaterra, na hora da compra do imóvel não é necessário fazer nenhum tipo de declaração se o brasileiro for residente e tiver sua fonte de renda no Brasil. Quando o imóvel for vendido e houver ganho de capital o proprietário paga tributos no Brasil, de 15% sobre o valor, e a tributação no outro país varia de acordo com a legislação. No caso dos Estados Unidos funciona da seguinte forma: na hora da venda, 10% do valor da transação é retido na fonte; em seguida o governo apura qual foi o lucro do proprietário e se houve supervalorização, por exemplo, se o imóvel foi comprado por 100.000 dólares e foi vendido a 140.000 dólares, e o governo considerar que os 40.000 dólares de diferença não são justificáveis, ele vai fazer uma tributação proporcional à supervalorização, que pode variar de 15% a 35%. Tanto na França e na Inglaterra, quanto no Uruguai, quando houver ganho de capital na venda, a tributação só será aplicada se o brasileiro for residente deste país. Caso more e tenha as principais fontes de renda no Brasil, serão pagos apenas os 15% sobre ganho de capital devidos ao Fisco brasileiro. Estados Unidos Qualquer estrangeiro pode comprar um imóvel nos Estados Unidos, desde que tenha um visto, mesmo que de turista, para entrar no país e realizar a parte presencial da compra. Não é necessário ter a cidadania americana (green card) e a compra do imóvel tampouco garante que o comprador ganhe a cidadania. De acordo com Ariany Pedroso, corretora da Vitoria Realty, a preferência dos brasileiros são por imóveis em Miami e Orlando. O perfil mais comum de compradores são famílias com filhos e netos de classe social considerada média alta. Para que a compra seja feita é apenas necessário ter um passaporte com visto válido, comprovantes de renda, de residência e demais documentos para aprovação de um eventual financiamento. Formas de pagamento Tanto a Century 21 quanto a Chris Books afirmam que a maioria dos clientes opta por fazer a compra à vista. “Eu diria que hoje 60% dos compradores paga em dinheiro, porque normalmente eles têm a quantia resultante da venda de um imóvel no Brasil, e apenas realocam esse dinheiro para comprar outro imóvel, explica Chris Brooks, sócia-fundadora da Chris Brooks Realty. O financiamento pode ser mais complexo porque envolve variação cambial. Alguns bancos internacionais com filiais no Brasil, como o Espírito Santo e o HSBC, fazem toda a orientação sobre o financiamento por aqui mesmo. Segundo Chris Books, os financiamentos devem ter entrada de 30% no mínimo. “É uma determinação dos próprios bancos, não do FED [o Banco Central americano]”, afirma. A desvantagem do financiamento é a flutuação cambial. Quando o dólar se valoriza, sobe o valor das parcelas em real. Se o dólar dobrar de valor, uma parcela de 2.000 dólares passa de 4.000 reais para 8.000 reais. Há dois programas de financiamento para brasileiros. O Conventional (convencional), com financiamento de 70% do valor do imóvel em até 30 anos e juros anuais fixos de 5%. E o Adjustable Rate Mortgage (ADM) - algo como hipoteca de taxa ajustável, numa tradução livre -, um programa de juros fixos por cinco anos e ajustáveis após este período. Neste caso, o financiamento também é de 70% do valor do imóvel, em até 30 anos, juros anuais médios estimados em 4%. Três cartas são necessárias para o financiamento: a primeira deve ser escrita por uma empresa de contabilidade para descrever a receita do comprador nos últimos anos e a previsão de receita para o ano atual; uma carta do banco brasileiro que mostre se o cliente tem um bom relacionamento com o banco; e um histórico de crédito que o cliente tenha pago em dia, como de um carro, ou algum outro bem de valor. O imposto predial pago anualmente nos Estados Unidos, o Property Tax, é como o nosso IPTU, e gira em torno de 1,6% do valor do imóvel, variando de acordo com o estado. Quase todas as propriedades têm taxa de condomínio, que é proporcional ao que é oferecido. O engenheiro E., proprietário de um imóvel em um condomínio em Orlando, afirma que os custos para manter um imóvel nos Estados Unidos são muito menores do que os do Brasil. “A manutenção é muito baixa mesmo. Eu gasto mais ou menos 250 dólares de condomínio, sendo que é um condomínio equipado com uma mega piscina e uma academia de ginástica com aparelhos ótimos. As contas de água, luz, telefone e uma internet bem rápida são mais 200 dólares. Uma pessoa para olhar a casa e uma faxineira são mais 300 dólares. No total eu pago 750 dólares por mês estourando”, conta E. Impasse Dois advogados especialistas em direito imobiliário e que trabalham com venda de imóveis a brasileiros nos Estados Unidos, além do presidente da Century 21 no Brasil, afirmam que indicam aos clientes fazer a compra do imóvel como pessoa jurídica. A indicação ocorre sobretudo por conta dos encargos e impostos a estrangeiros pessoas física para compra de imóveis. O Estate Tax, o imposto de transmissão “causa mortis” (equivalente ao nosso ITCMD), é um dos mais altos e determina que em caso de falecimento do proprietário seja pago ao governo uma taxa que varia entre 18% a 35%, dependendo do valor do imóvel. Para estrangeiros a isenção desse imposto é para bens de até 60.000 dólares, e para cidadãos americanos é de 3,5 milhões de dólares. Aqui no Brasil, o imposto equivalente tem uma alíquota de apenas 4%. Em caso de locação de imóveis em nome de uma pessoa física estrangeira, há uma retenção na fonte de 30% sobre o valor do aluguel. Além de outros impostos como o FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que retém na fonte 10% do valor do imóvel na venda, aplicado exclusivamente aos estrangeiros não-residentes. “Como regra geral, estrangeiros não-residentes nos Estados Unidos devem adquirir propriedades imobiliárias através de corporações americanas, formadas exclusivamente para este fim. Isto evitará a incidência destes impostos”, afirma Julio Barbosa, advogado membro do Florida Bar (associação de advogados americana) e especialista em taxação de transações internacionais.
Posted on: Sun, 10 Nov 2013 14:03:42 +0000