Consiglio Nazionale XLVIII CONGRESSO NAZIONALE DEL NOTARIATO (Roma 22-23 novembre 2013) Le proposte del Notariato Presentazione Con il XLVIII Congresso Nazionale del Notariato, dedicato al tema: “PROPRIETA’ DELL’ABITAZIONE: RISPARMIO FAMILIARE, TUTELA DEI DIRITTI E RIPRESA ECONOMICA” il notariato intende contribuire ad una riflessione sulla congiuntura economica del paese e sulle possibili strategie per la ripresa. Favorire l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione è un obiettivo prefissato dall’art. 47 della carta costituzionale. Come è dimostrato anche dal rapporto “Il Risparmio immobiliare privato. Bene comune certezza” (curato dall’University College di Torino e presentato nella scorsa primavera dalla Fondazione Italiana del Notariato, dall’Associazione Bancaria Italiana e dall’Assoimmobiliare) in Italia, a fronte di un sostenuto debito pubblico, esiste un consolidato risparmio privato, rappresentato quasi totalmente dal patrimonio immobiliare, che in questo periodo sta funzionando quale vero ammortizzatore della crisi. Infatti, il patrimonio residenziale italiano ammonta a 6.355 miliardi di euro pari a 4.2 volte il PIL nazionale e 3 volte il debito pubblico nazionale. Questo patrimonio rappresenta una significativa porzione della ricchezza e del reddito nazionale e può essere un motore della crescita economica. Già in occasione del congresso di Torino (ottobre 2011) e del congresso di Napoli (novembre 2012) il Consiglio nazionale ha inteso raccogliere e pubblicare alcune proposte normative, che costituiscono il contributo del notariato all’adeguamento dell’ordinamento giuridico alle più moderne esigenze di semplificazione delle procedure, senza pregiudicare la certezza e la sicurezza dei rapporti giuridici. In particolare, il volume edito lo scorso anno (Nuove regole per la proprietà immobiliare tra semplificazioni e garanzie) già conteneva, tra le altre, due proposte che ben possono essere iscritte anche nel tema del congresso 2013: - la prima, dedicata alla “sicurezza della circolazione giuridica immobiliare”, si muoveva verso la tendenziale completezza delle risultanze dei registri immobiliari, armonizzando le disposizioni del codice civile con quelle tavolari, e proponeva una riforma della disciplina della protezione dei legittimari, contemperandola con l’esigenza di agevolare la circolazione immobiliare e la concessione del credito, sia abbreviando i termini entro i quali è possibile agire nei confronti dei terzi subacquirenti, sia consentendo ai legittimari di rinunziare all’azione di restituzione nei confronti dei suddetti terzi; - l’altra formulava alcune proposte di modifica della disciplina del d.Lgs. n.122/2005, relativa alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, tendenti a rafforzare la sicurezza della compravendita immobiliare alla luce delle situazioni di rischio contrattuale nelle quali in questi anni si è venuto a trovare frequentemente l’acquirente di questi immobili con grave incertezza nel mercato immobiliare. Si tratta di proposte che, benché non vengano ripubblicate nel presente volume, devono essere considerate a pieno titolo quali elementi del “pacchetto immobiliare” che il Notariato italiano propone per contribuire alla ripresa economica. A questi progetti vogliamo affiancare, scegliendole tra le altre elaborate nel corso dell’anno, altre due recenti proposte. La prima introduce nell’ordinamento giuridico nazionale una disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili”; si tratta, nella sostanza, di dare disciplina civilistica e tributaria adeguata ad una serie di fattispecie contrattuali, oggi prive di regolamentazione specifica, che nella pratica si presentano in modi diversi e che possono contribuire a fare incontrare - in modo sicuro - domanda ed offerta di abitazioni in un momento come quello attuale, caratterizzato da una consistente quantità di immobili invenduti a fronte di una richiesta che si scontra con la carenza di liquidità e la difficoltà di accesso al credito. Va segnalato come tale proposta è già stata portata all’attenzione del Governo e delle forze politiche. La seconda nuova proposta riguarda la previsione della facoltà, nella vendita immobiliare a rate con riserva della proprietà per il venditore di cedere a titolo oneroso, ai sensi degli articoli 1524 e seguenti del codice civile, a banche e società di cui all’articolo 3 della legge 30 aprile 1999 n.130 il credito pecuniario avente ad oggetto il pagamento delle rate della vendita, previo consenso del compratore. La banca ovvero le società cessionarie del credito al pagamento delle residue rate del prezzo potranno, a loro volta, fare circolare tale credito: si tratta, quindi, di una cessione a titolo oneroso di crediti, a scopo di cartolarizzazione. Lo schema contrattuale così previsto consente di valorizzare la possibilità di rateizzazione del prezzo di vendita degli immobili, senza dover ricorrere alla fonte di finanziamento bancaria; dal punto di vista del venditore, poi, la cedibilità del credito persegue l’obiettivo di alleggerire il carico finanziario per le imprese. Il notariato si è anche impegnato per individuare soluzioni legislative dirette ad alleggerire e, quindi, incentivare sul piano fiscale alcuni strumenti negoziali ai quali la prassi tende a ricorrere con maggiore frequenza in questo particolare periodo di crisi, nell’ottica di favorire una ripresa delle contrattazioni immobiliari. In particolare si propone un alleggerimento della tassazione dei canoni di locazione relativamente a quegli immobili costruiti per essere venduti, ma facenti parte del conto rimanenze dell’impresa perché invenduti e, quindi, locati temporaneamente per far fronte almeno alle spese di gestione; alleggerimento (a favore sia del locatore che del locatario) che sarebbe condizionato all’accollo da parte del locatario del mutuo contratto dall’impresa per la costruzione. Nella stessa ottica incentivante è la proposta di ridurre il carico fiscale dell’ipoteca legale (ora scarsamente utilizzata proprio per il suo costo fiscale elevato), la quale potrebbe efficacemente garantire le dilazioni di pagamento del prezzo nelle compravendite, dilazioni che i venditori spesso sarebbero disponibili a concedere, purché garantiti, ad acquirenti privi di adeguata provvista per gli acquisti. Sempre nell’ottica di incentivare la ripresa delle contrattazioni, il notariato propone altresì: l’esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali, motivata fondamentalmente per dare slancio e incisività alle politiche di dismissione di beni pubblici finalizzate alla riduzione del debito pubblico nonché in generale al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare; una soluzione normativa al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare nei casi in cui la disciplina dettata per il contratto definitivo porti all’applicazione di un’imposta inferiore rispetto a quella scontata per le caparre confirmatorie e gli acconti prezzo del preliminare (con la conseguente impossibilità di detrarre integralmente quest’ultima in sede di tassazione del definitivo), problema che, oltre a determinare un contenzioso, contribuisce ad accrescere i fenomeni di “occultazione” dei contratti preliminari (conclusi per scrittura privata non autenticata) e delle dazioni di somme ad essi collegati; un credito di imposta - calcolato sulla base della differenza tra il corrispettivo pattuito per le cessioni di immobili abitativi soggette ad IVA ed il valore catastale degli stessi - a favore degli acquirenti con la finalità di far emergere il corrispettivo reale in atto, oltre che di incentivare la produzione e più precisamente la costruzione e la compravendita di nuovi fabbricati. Infine, viene oggi presentato uno studio che analizza i dati recentemente pubblicati nel rapporto Doing Business della Banca Mondiale (doingbusiness.org). Pur mantenendo profonde riserve sui criteri metodologici utilizzati dalla World Bank, fa piacere notare che gli indirizzi relativi ai trasferimenti immobiliari in Italia, che prevedono l’obbligatorio intervento del notaio, dimostrano l’efficienza del nostro sistema, ancorché determinati esclusivamente dal punto di vista strettamente legato alla valutazione dei tempi di durata delle procedure e dei loro costi. A proposito di questi ultimi, poi, è di tutta evidenza, per chi sappia leggere i dati presentati dalla Banca Mondiale, che l’incidenza dei costi che è largamente maggiore nei casi esaminati, è quella che deriva dall’applicazione delle imposte sui trasferimenti immobiliari, restando quasi irrisori quelli dovuti all’intervento notarile. Roma, novembre 2013 Maurizio D’ERRICO (Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato) Giuseppe CELESTE (Responsabile del Settore Legislativo) Giampiero MONTELEONE (Responsabile del Settore Studi Tributari) Paolo PASQUALIS (Responsabile del Settore Internazionale) Enrico Maria SIRONI (Responsabile del Settore Propositivo) Per visualizzare il volume completo consultare il sito del CNN al seguente LINK notariato.it/export/sites/default/it/notariato/chi-siamo/allegati-chi-siamo/impaginato_III.pdf
Posted on: Mon, 25 Nov 2013 17:51:38 +0000
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