Cái này hay !!!! CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Câu hỏi 1: Cơ sở để thẩm định pháp lý dự án bất động sản ? Trả lời: Căn cứ vào các bước như sau : - Quyết định về việc phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng dự án. - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của DN - Phê duyệt quy hoạch chi tiết (tỉ lệ 1/500) - Giấy chứng nhận đầu tư - Quyết định giao đất - Giấy phép xây dựng Câu hỏi 2: Tiến độ triển khai dự án là như thế nào Trả lời: Sau khi có quyết định giao đất và tiến hành giải phóng mặt bằng toàn bộ khu đất và trả đền bù cho nhân dân trong khu vực ( nếu là dự án còn phải đền bù giải phóng mặt bằng). Sau đó CĐT tiến hành khởi công xây dựng. Câu hỏi 3 : Khi chung cư hết hạn sử dụng, cơ quan nào xây dựng lại chung cư và đền bù cho người dân như thế nào? Trả lời : Khi chung cư hết hạn sử dụng, việc phá dỡ nhà chung cư và đền bù cho người dân được quy định tại Luật Nhà ở như sau: Tại khoản 3, điều 83 quy định nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng là một trong các trường hợp nhà ở phải phá dỡ. Về trách nhiệm phá dỡ nhà ở, khoản 3 điều 84 quy định: Việc phá dỡ nhà chung cư từ hai tầng trở lên và nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng lực về xây dựng thực hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp. Về chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ, theo điều 87 quy định: 1.Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ; 2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ. Theo quy định tại khoản 2 điều 89, phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở: Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý và phải tuân thủ các quy định tại điều 84 và điều 85 của Luật này: Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Đồng thời, tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ có quy định như sau: 1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển các hộ gia đình đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khác để thực hiện phá dỡ nhà ở đó. Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của UBND cấp tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp giải phóng mặt bằng. 2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Số chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ thì sẽ bị UBND cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và phải chi trả các chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Nhà nước có chính sách ưu đãi và khuyến khích đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi ở khác (không tái định cư tại chỗ) sau khi xây dựng lại nhà chung cư. 3. Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 1 điều này nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng thêm diện tích thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phù hợp quy hoạch xây dựng và tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Câu hỏi 4 : Xin cho biết rõ cách tính phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (tính thông thủy hay tính tới tim tường chung) khi cấp chủ quyền? Trả lời : Tại Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định việc xác định căn hộ nhà chung cư có thể thực hiện theo hai phương thức: Tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Việc xác định diện tích căn hộ theo một trong hai phương thức trên phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư. Câu hỏi 5 : Tôi đang sở hữu 1 căn hộ chung cư , nay tôi làm thủ tục xin cấp giấy chủ quyền mới nhưng trong quá trình vẽ bản vẽ theo quy định thì phòng Tài nguyên môi trường yêu cầu vẽ toàn bộ khuôn viên của cả chung cư. Nay tôi có thể xin trích lục bản vẽ khuôn viên của chung cư đó ở đâu? Trả lời : Trách nhiệm cung cấp hồ sơ, bản vẽ thuộc chủ đầu tư. Đề nghị ông liên hệ chủ đầu tư để được cung cấp bản vẽ này, bổ túc hồ sơ cấp chủ quyền theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. Việc cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận nơi chung cư tọa lạc. Câu hỏi 6 : Về quyền của Ban Quản trị nhà chung cư trong việc ngừng cung cấp dịch vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư chưa nộp phí dich vụ nhà chung cư: Trả lời : Theo quy định về quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư tại Điều 12 của Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng, Ban Quản trị nhà chung cư không có quyền ngừng cung cấp dịch vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không đóng góp chi phí dịch vụ nhà chung cư. Tuy nhiên, đây là một thực tế khá phổ biến. Sở Xây dựng đã ghi nhận và sẽ kiến nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn. Câu hỏi 7 : Quản lý vận hành chung cư Trả lời : 1. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư bầu theo quy định tại Điều 71 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung để thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. 2. Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm theo quy định tại Điều 72 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư là nhà ở xã hội thì quyền hạn và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. 3. Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. 4. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. 5. Các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 6. Đối với nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư đó. Câu hỏi 8: Ai sẽ là người ký tờ trình xin công nhận Ban quản trị với UBND Quận? Chủ đầu tư hay Ban quản trị đắc cử? Sau thời gian 15 ngày qui định như khoản 4 điều 12 nêu trên, nếu Chủ tịch UBND Quận không ra quyết định công nhận Kết quả Hội nghị thì cấp quản lý nào sẽ là người đứng ra giải quyết vấn đề này. Trả lời : Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Quy chế quản lý sử dụng chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng quy định: Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Như vậy, Chủ đầu tư sẽ lập hồ sơ để UBND cấp quận ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Trong thời gian 15 ngày theo qui định tại khoản 4 Điều 12 Quy chế quản lý sử dụng chung cư, UBND cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị, trường hợp nếu hồ sơ chưa đạt yêu cầu thì UBND cấp quận phải có văn bản trả lời, hướng dẫn cho chủ đầu tư. Trường hợp quá thời hạn 15 ngày theo qui định mà UBND cấp quận không ban hành quyết định công nhận Ban quản trị hoặc không có văn bản trả lời, hướng dẫn thì chủ đầu tư phản ánh đến Sở Xây dựng để cùng phối hợp với UBND cấp quận kiểm tra, xử lý theo quy định Câu hỏi 9 : Về quĩ bảo trì dự phòng. Tầng hầm và khu thương mại có phải đóng phí cho quỹ này không? Chủ đầu tư tự nhận diện tích này là của mình và không đóng quĩ bảo trì dự phòng với lý do có bộ phận bảo trì riêng trong khi vẫn sử dụng hệ thống kỹ thuật của toà nhà liệu có hợp lý. Ban quản trị có quyền ngừng cung cấp các dịch vụ cho các phần sở hữu không đóng phí này không? Trả lời : Để xác định nghĩa vụ nộp phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, trước hết cần phải xác định diện tích tầng hầm và khu thương mại thuộc sở hữu chung hay hay sở hữu riêng của chủ đầu tư, và thời điểm chủ đầu tư bán căn hộ chung cư (trước hay sau ngày 1-7-2006 - ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành). Diện tích nêu trên thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư vẫn phải đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nếu chủ đầu tư đã bán căn hộ từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 51 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ: Đối với phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá này được tính theo giá bán căn hộ cao nhất của nhà chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung (điểm c khoản 1 Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). Câu hỏi 10 : Kinh phí bảo trì được tính như thế nào Trả lời : Hiện nay, quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đã được quy định tại Điều 51 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ như : 1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây: - Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán; - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư; c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể. 2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại Câu hỏi 11 : Bảo hành nhà ở Trả lời : 1. Trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở, bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do người sử dụng gây ra. 2. Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất. 3. Trường hợp tổ chức, cá nhân thi công xây dựng hoặc bán nhà ở mà không thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì chủ sở hữu nhà ở có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân giải quyết; nếu gây thiệt hại cho người khác thì tổ chức, cá nhân gây thiệt hại phải bồi thường hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật
Posted on: Fri, 01 Nov 2013 04:47:04 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015