Dopez votre assurance vie avec limmobilier par François Anglade pour VotreArgent.fr, publié le 29/11/2013 à 17:31 Pour booster la performance de votre contrat, misez sur la pierre. Fonds en euros spécifiques, OPCI, SCPI, SCI ? Attention, tous ces supports ne se valent pas. Notre sélection. Imprimer Zoom plusZoom moins0 Partager5 Tweeter8 1 Partager4 Le rendement de la pierre allié à la fiscalité de lassurance vie : un duo gagnant. Getty Images/Design Pics RF En matière dépargne, cest bien connu, les Français ont deux amours : la pierre et lassurance vie. Limmobilier représente un bien tangible et réputé sûr, même si, régulièrement, les crises montrent quil ne lest pas toujours... Tandis que lassurance vie offre une fiscalité très avantageuse et permet de faciliter les transmissions, tout cela avec des fonds en euros sans risque, que les épargnants plébiscitent. Ou plutôt, quils plébiscitaient, car la baisse des rendements, soit 2,90 % en moyenne lan dernier, et certainement pas mieux cette année, pousse à aller voir ailleurs si lherbe est plus verte. Une fiscalité avantageuse pour une épargne diversifiée Doù lidée de nombreux assureurs de marier les deux formules et de proposer, dans le cadre de lassurance vie, des investissements adossés à limmobilier. Ou comment faire dune pierre deux coups, puisque limmobilier profite alors des avantages fiscaux de lenveloppe assurance vie... Sur le fond, rien de nouveau dans cette approche : les contrats Acavi, pour Assurance à capital variable immobilier, existaient déjà au début des années 1980, et permettaient aux investisseurs de diversifier leur épargne. Il aura fallu la crise immobilière des années 1990 pour y mettre un terme. Lorsque les prix ont commencé à chuter, les assurés ont massivement revendu ces fonds immobiliers que les assureurs ont eu lobligation de racheter. Avec, à la clé, des pertes importantes pour les compagnies, qui ont quasiment toutes cessé de proposer ces supports. Depuis, les assureurs sont revenus vers la pierre, mais avec dinfinies précautions, et une offre bien plus large. On trouve ainsi aujourdhui des fonds en euros adossés à limmobilier, ayant toutes les vertus habituelles de ce type de fonds garanti. Leur plus ? Un niveau de performance supérieur aux fonds classiques, car la pierre, surtout lorsquelle est orientée sur limmobilier professionnel, rapporte plus que les obligations. Les 2,50 à 3 % dintérêt annuel des obligations font en effet pâle figure à côté des 5 % et plus de rendement des loyers de bureaux, entrepôts ou centres commerciaux. Cest donc une piste très attractive pour les épargnants désirant engranger un gain un peu plus élevé que la moyenne, sans pour autant prendre de risques. Autre déclinaison de loffre immobilière : au travers des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), des fonds qui investissent majoritairement dans la pierre, mais aussi dans des valeurs mobilières traditionnelles. Plutôt rares, on les trouve chez Altaprofits, Axa, Generali et Swiss Life. Ils représentent un bon compromis de diversification, grâce à des résultats encourageants. Chez Swiss Life, pionnier de cette offre, le fonds Dynapierre a ainsi engrangé un gain de 10 % en 2011 et de 6 % en 2012, mais il était en baisse de 1 % sur les huit premiers mois de 2013. Dans le contrat Coralis Sélection, dAxa Thema, lOPCI Selectiv Immo a enregistré un gain de 5,80 % sur un an (au 30 septembre). Les SCPI offrent une rentabilité à moindre risque Même si lon retranche les frais de gestion du contrat, qui pèsent environ 1 %, le gain reste largement supérieur aux fonds en euros de la place. Les assureurs semblent très intéressés par ces produits, car ils présentent une liquidité permanente. Les compagnies ne risquent donc pas de se retrouver collées avec des parts si les prix de limmobilier dévissent. La gamme devrait donc sélargir au fil du temps. Quant aux Sociétés civiles immobilières (SCI), elles nont pas retrouvé leur suprématie dautrefois, mais elles restent toujours présentes dans plusieurs contrats. Pour trouver loffre immobilière la plus performante du moment, mieux vaut se tourner vers les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces sociétés, habilitées à faire des appels publics à lépargne, sont proposées soit comme complément de revenus (SCPI de rendement), soit dans la perspective de plus-values (SCPI dhabitation), soit encore en vue de faire baisser ses impôts (SCPI fiscales). Cependant, leur taxation est lourde pour les gros contribuables, puisquils doivent ajouter la part des loyers reversée par la SCPI à leurs revenus imposables. Quant aux plus-values, elles sont taxées après les abattements habituels. Doù lintérêt de les détenir dans une assurance vie, puisque vous pouvez alors retirer chaque année 4 600 euros de gains sans impôt (9 200 euros pour un couple marié), avec un excédent éventuel taxé au taux réduit de 7,5 %. Des conditions dachat favorables Aujourdhui, plusieurs dizaines de contrats proposent ce type de supports, avec une offre parfois réduite à une seule SCPI ou parfois très étendue. Cest un complément très intéressant dans un contrat dassurance vie réparti entre obligations ou fonds en euros et actions, car les SCPI permettent daugmenter la rentabilité tout en réduisant le risque , explique Philippe Vergine, de Primaliance, sappuyant sur une étude de comportement des dix dernières années, avec un investissement en SCPI à hauteur de 10 % du portefeuille. Lexique Valeur de retrait : valeur de la part dune SCPI à capital variable versée au porteur quand il la cède. Elle correspond à la valeur de soucription au jour de la vente, moins la commission de souscription hors taxes. Valeur de réalisation : il sagit non pas de la valeur à laquelle une SCPI sachète, mais de la valeur vénale de son patrimoine immobilier et autre, à proportion de la part. Reste que toutes les SCPI proposées dans lassurance vie ne sont pas performantes. Aussi Philippe Vergine recommande-t-il dêtre sélectif et de choisir celles qui disposent dune véritable richesse en détenant des actifs rares dans des zones faisant lobjet dune forte demande , cest-à-dire des immeubles bien adaptés aux besoins actuels dans les quartiers daffaires de Paris ou des grandes métropoles dynamiques . La plupart du temps, vous pourrez acquérir ces SCPI à des conditions plus favorables que pour un achat en direct, car les assureurs ont négocié un rabais pour éviter un double prélèvement de frais. Il est cependant parfois difficile de sy retrouver, entre celles qui sont présentées à leur valeur nominale moins une ristourne, celles qui sont proposées à leur valeur de réalisation plus des frais, et celles proposées à la valeur de retrait. On trouve parfois ces différents modes de calculs dans un seul et même contrat ! Pour y voir clair, mieux vaut comparer le prix en euros proposé par lassureur au prix en euros dacquisition directe auprès de la société. Lanalyse du poids des frais est déterminante Marier les SCPI à lassurance vie na toutefois pas que des avantages, car les performances sont toujours amputées, parfois doublement. Tout dabord, les assureurs peuvent garder une partie des revenus distribués par la société, dans le cadre des clauses de participation aux bénéfices. Vous pouvez ainsi vous retrouver avec seulement 85 % des revenus, soit un rendement de 4,25 % pour une SCPI qui dégage 5 %. Ensuite, il faut compter le poids des frais de gestion du contrat, qui diminuent la performance de 1 % environ par an. Résultat ? La même SCPI qui rapporte à lorigine 5 % ne vous laisse parfois pas plus de 3,25 % de gain net, soit à peine mieux quun fonds en euros, et une faible rémunération de la prise de risque, car, si des pertes sont enregistrées, cest bien lassuré qui les supportera. Ajoutez-y les inévitables prélèvements sociaux de 15,5 % et le tableau est complet ! Face à ce constat, seuls les gros contribuables, imposés dans une tranche à 30 % au moins, seront gagnants en misant sur les SCPI dans lassurance vie. Les autres ont plutôt intérêt à les détenir en direct. Par ailleurs, les assureurs conditionnent souvent laccès à ces supports immobiliers en limitant la part que vous pourrez leur consacrer, ou en les réservant aux nouveaux versements, ou encore en obligeant à investir dans dautres unités de compte. Même en assurance vie, la pierre nest pas si souple ! En savoir plus sur votreargent.lexpress.fr/assurance-vie/dopez-votre-assurance-vie-avec-l-immobilier_353655.html#ZMMlvlWmMyjdOyAQ.99
Posted on: Sun, 01 Dec 2013 02:36:37 +0000
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