EVACUAREA Procedura specială de evacuare se aplică, după cum îi spune şi numele, evacuării din imobile, folosite sau ocupate fără drept de foştii locatari sau de alte persoane. Din definiţia legală a termenilor folosiţi în această descriere, procedura poate fi folosită nu numai de proprietarul/ locatorul imobilului închiriat ci şi de un sublocator (chiriaşul iniţial) sau un cesionar şi chiar de dobânditorul ulterior al imobilului, lărgindu-se plaja persoanelor care pot beneficia de un remediu rapid în cazul refuzului locatarului de a evacua imobilul. Mai mult, această procedură poate fi folosită de proprietar şi direct împotriva unui sublocatar chiar dacă nu are cu acesta legături contractuale în mod direct. Bineînțeles că procedura poate fi folosită doar împotriva acelor chiriaşi sau persoane care nu au dreptul de a folosi imobilul respectiv, fie că acesta s-a stins, fie că aceştia nu l-au avut niciodată şi au ocupat imobilul în mod abuziv. Stingerea dreptului poate avea loc ca urmare a expirării termenului contractual, ca urmare acţiunii locatorului (ex: reziliere, denunţarea contractului) sau din alte cauze (ex: înstrăinarea imobilului, desfiinţarea titlului locatorului), noua procedură de evacuare putând fi folosită în toate aceste cazuri. În practică, majoritatea cazurilor de reziliere a contractelor de închiriere au loc ca urmare a încălcării obligaţiilor de plată de către locatar, caz în care proprietarul are dreptul legal de a rezilia contractul pentru neîndeplinirea unei obligaţii principale. Pentru ca încetarea contractului să se producă rapid şi eficient, proprietarii trebuie să prevadă în contractele de închiriere clauze care să permită rezilierea acestuia prin declaraţie unilaterală (art. 1550 din Noul Cod Civil) sau care să conţină un pact comisoriu ce acţionează de plin drept (art. 1553 din Noul Cod Civil). Astfel, printr-o simplă acţiune a proprietarului, contractul poate înceta, în caz de neexecutare din partea chiriaşului, născându-se îndreptăţirea proprietarului de a folosi procedura specială a evacuării, în cazul unui refuz în acest sens. Evacuarea voluntară De menţionat că noua reglementare menţionează şi posibilitatea unei evacuări voluntare (art. 1039 din Noul Cod de Procedură Civilă). Aceasta se aplică atunci când locatarul notificat privind evacuarea părăseşte imobilul. Ceea ce ajută cu adevărat sunt prezumţiile legale prin care anumite situaţii de fapt sunt calificate drept părăsirea imobilului (ex: încetarea activităţii economice, încetarea folosirii imobilului de către locatar, returnarea cheilor, ridicarea echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri). În astfel de cazuri proprietarul este îndreptăţit să intre în posesia imobilului fără a mai efectua alte proceduri. Notificarea de evacuare În sine, procedura de evacuare este una simplă şi începe cu transmiterea către locatar a unei notificări de evacuare. Interesant este că proprietarii diligenţi pot scăpa chiar şi de această formalitate, prin inserarea unei clauze în contractul de închiriere prin care sunt scutiţi de o asemenea notificare. În cazul în care chiriaşul refuză să predea imobilul proprietarul/ locatorul se poate adresa instanţei de judecată pentru a dispune evacuarea imediată a fostului locatar. Judecata cererii de evacuare Instanţa competentă este judecătoria în a cărei circumscripţie se află imobilul. Pentru această procedură domiciliul pârâtului (fostul locatar) este considerat a fi în imobilul pe care îl ocupă, toate comunicările şi citaţiile fiind trimise la această adresă. Dacă imobilul este închis, comunicările şi citaţiile vor fi afişate. În acest sens se evită eventuale întârzieri ale soluţionării cauzei, ca urmare a unei eventuale lipse de procedură cu pârâtul. Regula este că judecata cauzei are loc cu citarea părţilor, de urgenţă cu dezbateri sumare ce au loc în camera de consiliu, întâmpinarea nefiind obligatorie. Acţiunea de evacuare poate avea şi un capăt de cerere privind obligarea pârâtului la plata chiriilor exigibile. Judecata cauzei poate avea loc fără citarea părţilor doar dacă evacuarea se cere pentru neplata chiriei în baza unui contract ce constituie un titlu executoriu pentru plata acesteia. În acest sens art. 1798 din Noul Cod Civil prevede calitatea de titlu executoriu, pentru plata chiriei, a contractului de închiriere încheiat prin înscris sub semnătură privată ce a fost înregistrat la organele fiscale sau a contractului încheiat în formă autentică. Un asemenea contract ar scurta şi mai mult timpul de soluţionare al cauzei din moment ce nu mai este necesară prezenţa părţilor în faţa judecătorului.
Posted on: Thu, 15 Aug 2013 03:03:13 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015