LÉGISLATION DU LOGEMENT : Les obligations du bailleur (secteur privé et social) Les obligations du bailleur (bailleur privé et social) : art. 6 loi 89-462 du 6.7.89 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. La notion de décence est définie par le décret n°2002-120 du 30.01.2002 JO DU 31.01.2002). Ce décret définit les caractéristiques minimales que doit respecter le logement loué. Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. A défaut de réponse du propriétaire à la demande de mise en conformité dans un délai de 2 mois ou à défaut d’accord entre les parties, la Commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge, détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Si le logement n’est pas en bon état d’usage, les parties peuvent convenir, par une clause expresse insérée dans le contrat de bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée. En cas de départ anticipé du locataire, il pourra y avoir un dédommagement sur justificatifs des dépenses engagées. Il doit également assurer au locataire un usage paisible du logement. Il doit également le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, à l’exception de ceux qui relevés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux ; Il est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ces réparations locatives sont définies par le décret n°87-712 du 26 aout 1987 ; Le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée ; En cas de troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage (engager une action en résiliation de bail), sauf lorsqu’un motif légitime peut justifier l’inaction du propriétaire (par exemple lorsque le bailleur n’a pas connaissance de l’occupation de son bien). Si le bailleur n’exécute pas ses obligations, notamment s’il n’effectue pas certains travaux indispensables, le locataire peut, après avoir recherché une solution amiable, saisir le Tribunal d’Instance. Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer, de lui même, tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations. Aides au logement (code de la sécurité sociale : article L.542-2-2, L.542-6 et L.553-4) En principe, les aides personnelles au logement ne peuvent être attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence, toutefois l’allocation logement peut être maintenue dans deux situations : lorsque le locataire agit en justice pour demander sa mise en conformité ; sur examen au cas par cas pour tenir compte de la situation sociale de la personne ou de la famille (les modalités de l’octroi dérogatoire seront fixées par décret et l’aide ne pourra être versée directement au bailleur). Les modalités d’octroi dérogatoires de l’aide sont fixées par décret. Les CAF ou les CMSA sont habilitées à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence. Le maire ou toute association de défense siégeant à la commission nationale de concertation, peuvent les saisir lorsqu’une situation de logement indécent est portée à leur connaissance. Dispositions particulières aux zones de bruit des aérodromes Chapitre VII : Dispositions particulières aux zones de bruit des aérodromes, Art. L147-5 du code de l’urbanisme (Loi n° 85-696 du 11 juillet 1985 art. 1 Journal Officiel du 12 juillet 1985) (Loi n° 99-588 du 12 juillet 1999 art. 5, art. 6 Journal Officiel du 13 juillet 1999) Dans les zones définies par le plan d’exposition au bruit, l’extension de l’urbanisation et la création ou l’extension d’équipements publics sont interdites lorsqu’elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit. A cet effet : 1° Les constructions à usage d’habitation sont interdites dans ces zones à l’exception : de celles qui sont nécessaires à l’activité aéronautique ou liées à celle-ci ; dans les zones B et C et dans les secteurs déjà urbanisés situés en zone A, des logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone et des constructions directement liées ou nécessaires à l’activité agricole ; en zone C, des constructions individuelles non groupées situées dans des secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics dès lors qu’elles n’entraînent qu’un faible accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances, ainsi que des constructions d’immeubles collectifs à usage d’habitation si elles s’accompagnent d’une réduction équivalente, dans un délai n’excédant pas un an, de la capacité d’accueil d’habitants dans des constructions existantes situées dans la même zone. 2° Les opérations de rénovation des quartiers ou de réhabilitation de l’habitat existant, ainsi que l’amélioration, l’extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes, ne peuvent être admises que lorsqu’elles n’entraînent pas un accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances, elles peuvent, en outre, être admises dans les secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics de la zone C lorsqu’elles n’entraînent qu’un faible accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances. 3° Dans les zones A et B, les équipements publics ou collectifs ne sont admis que lorsqu’ils sont nécessaires à l’activité aéronautique ou indispensables aux populations existantes. 4° Les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter une zone D à l’intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet des mesures d’isolation acoustique prévues à l’article L. 147-6 du code de l’urbanisme. La délimitation d’une zone D est obligatoire pour les aérodromes visés au 3 de l’article 266 septies du code des douanes. Le contrat de location d’immeuble à usage d’habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien. Les obligations d’entretien du locataire secteur privé et social Le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location : habitation ou habitation et professionnelle. Il doit s’assurer contre les risques locatifs (principalement dégât des eaux, incendie). Le propriétaire peut demander chaque année au locataire une attestation d’assurance. Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins de démontrer que ces dégradations sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou d’une personne qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations. Le locataire doit assurer, une fois par an, l’entretien de la chaudière individuelle si la puissance de celle ci est comprise entre 4 et 400 kilowatts (sauf stipulation contraire du bail). Il est également tenu d’effectuer les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, à moins qu’elles ne soient dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure. Le locataire ne peut s’opposer aux travaux d’amélioration ou d’entretien du logement loué ou des parties communes. Il est également tenu de laisser exécuter les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux. Si les travaux durent plus de quarante jours, il peut demander une diminution du loyer au bailleur. Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail. Le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur peut lors du départ du locataire conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Le bailleur peut même exiger la remise immédiate en état initial des lieux, si les transformations effectuées sans son accord, mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Les litiges concernant les réparations peuvent être soumis devant la commission départementale de conciliation.
Posted on: Sat, 09 Nov 2013 20:13:17 +0000
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