O QUE PODE OU Nﾃグ SER EXIGIDO NO CONTRATO DE ALUGUEL Saiba o que imobiliﾃ｡rias e proprietﾃ｡rios podem exigir dos inquilinos nos contratos de locaﾃｧﾃ｣o, e o que ﾃｩ proibido ou abusivo Julia Wiltgen. Proprietﾃ｡rio sﾃｳ pode exigir uma forma de garantia; mas, dentre as permitidas, pode escolher as que quiser Quem procura imﾃｳvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeﾃｧa. As exigﾃｪncias de imobiliﾃ｡rias e proprietﾃ｡rios sﾃ｣o tantas que muitas vezes inviabilizam o negﾃｳcio. O preﾃｧo alto e o mau estado de boa parte dos imﾃｳveis oferecidos tambﾃｩm nﾃ｣o ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: nﾃ｣o faltam clﾃ｡usulas que pareﾃｧam estranhas e que deixem o inquilino na posiﾃｧﾃ｣o mais frﾃ｡gil possﾃｭvel. Para nﾃ｣o se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobiliﾃ｡rias e proprietﾃ｡rios de imﾃｳveis podem e nﾃ｣o podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel: 1. Podem ser exigidas duas formas de garantia? Nﾃ｣o. Imobiliﾃ｡ria e locador sﾃｳ podem exigir uma ﾃｺnica modalidade de garantia. Estas podem ser o imﾃｳvel prﾃｳprio e quitado de um fiador, o seguro-fianﾃｧa (feito em seguradoras), o depﾃｳsito em dinheiro (cauﾃｧﾃ｣o) ou fundo de investimento. De acordo com o advogado Josﾃｩ Alfredo Lion, especialista em direito imobiliﾃ｡rio e do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este nﾃ｣o ﾃｩ obrigado a ter mais de um imﾃｳvel. 2. Podem ser exigidos trﾃｪs meses de aluguel adiantados como forma de garantia? Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depﾃｳsito de uma sﾃｳ vez, ﾃｩ uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino ﾃｩ que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correﾃｧﾃ｣o monetﾃ｡ria, ao devolver o imﾃｳvel. Pela lei, o correto ﾃｩ depositﾃ｡-lo em caderneta de poupanﾃｧa. O limite que pode ser exigido como cauﾃｧﾃ｣o ﾃｩ de trﾃｪs aluguﾃｩis. Josﾃｩ Alfredo Lion relata jﾃ｡ ter visto casos em que o proprietﾃ｡rio nﾃ｣o depositou na poupanﾃｧa e nﾃ｣o devolveu o valor da cauﾃｧﾃ｣o ao final do contrato, ou o devolveu sem correﾃｧﾃ｣o. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma aﾃｧﾃ｣o para cobrar seu dinheiro de volta e pode atﾃｩ pedir indenizaﾃｧﾃ｣o por danos morais, diz o advogado. 窶廩ﾃ｡ proprietﾃ｡rios que tambﾃｩm propﾃｵem que nﾃ｣o se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os ﾃｺltimos trﾃｪs meses de aluguel. ﾃ permitido, pois ﾃｩ uma devoluﾃｧﾃ｣o indireta, mas o proprietﾃ｡rio nﾃ｣o pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatﾃ｡rio nﾃ｣o concordar, deve receber seu dinheiro de volta窶, explica. 3. O seguro-fianﾃｧa pode ser parcelado? Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigﾃｪncias para se fazer seguro-fianﾃｧa sﾃ｣o muitas, mas ﾃｩ a forma de o proprietﾃ｡rio ficar mais protegido, pois hﾃ｡ cobertura para todos os meses de inadimplﾃｪncia, e nﾃ｣o apenas trﾃｪs. 窶愿 mais caro para o inquilino, porque ele nﾃ｣o recebe o dinheiro de volta no final窶, diz Lion. Porﾃｩm, a possibilidade de parcelamento ﾃｩ uma vantagem para os locatﾃ｡rios que nﾃ｣o podem desembolsar uma grande quantia de uma vez. 4. Pode ser exigido que o fiador tenha imﾃｳvel na mesma cidade do imﾃｳvel alugado? Sim. Segundo o Cﾃｳdigo Civil, o credor nﾃ｣o ﾃｩ obrigado a aceitar fiador nﾃ｣o domiciliado no municﾃｭpio onde tenha de prestar a fianﾃｧa. Tambﾃｩm nﾃ｣o existe disposiﾃｧﾃ｣o legal contrﾃ｡ria ﾃ exigﾃｪncia de imﾃｳvel em garantia na mesma cidade do imﾃｳvel locado. Assim, alguﾃｩm que alugue um imﾃｳvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imﾃｳvel prﾃｳprio em Sﾃ｣o Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa ﾃｩ uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fianﾃｧa precise ser executada. Esse ﾃｩ um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imﾃｳvel para alugar. ﾃ o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e hﾃ｡ um ano e meio procura imﾃｳvel para alugar, enquanto mora com o irmﾃ｣o. 窶廚omo ﾃｩ possﾃｭvel eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha famﾃｭlia somos daqui?窶, questiona. 5. A imobiliﾃ｡ria e o proprietﾃ｡rio sﾃ｣o obrigados a aceitar qualquer forma de garantia? Nﾃ｣o existe obrigatoriedade nesse sentido. Entﾃ｣o, o locador e a empresa intermediadora tﾃｪm o direito, por exemplo, de sﾃｳ aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino nﾃ｣o tenha fiador com imﾃｳvel na mesma cidade, nﾃ｣o pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas. 窶弑m contrato de locaﾃｧﾃ｣o teoricamente ﾃｩ a vontade de ambas as partes. Com uma restriﾃｧﾃ｣o tﾃ｣o grande ﾃ garantia, a imobiliﾃ｡ria e o proprietﾃ｡rio tambﾃｩm perdem a chance de ter bons inquilinos窶, observa Lion. 6. Se o fiador ﾃｩ casado em separaﾃｧﾃ｣o total de bens, seu cﾃｴnjuge ainda assim deve autorizar que seu imﾃｳvel seja posto em garantia? Sim. Mesmo que o dono do imﾃｳvel que serﾃ｡ usado como garantia seja casado em separaﾃｧﾃ｣o total de bens com pacto antenupcial, o outro cﾃｴnjuge precisa concordar. ﾃ verdade que, nesse caso, o imﾃｳvel nﾃ｣o ﾃｩ bem comum do casal e nﾃ｣o entra em uma eventual partilha de divﾃｳrcio; ainda assim esse cﾃｴnjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Cﾃｳdigo Civil. No entanto, jﾃ｡ existe decisﾃ｣o do Superior Tribunal de Justiﾃｧa (STJ) que dispﾃｵe que o cﾃｴnjuge sobrevivente casado em separaﾃｧﾃ｣o total de bens nﾃ｣o ﾃｩ herdeiro necessﾃ｡rio, o que abre margem a discussﾃｵes nesse sentido. 窶廢ssa concordﾃ｢ncia pode ser dispensada, mas ﾃｩ uma briga jurﾃｭdica窶, diz o Josﾃｩ Alfredo Lion, que relata jﾃ｡ ter conseguido a dispensa da assinatura de um cﾃｴnjuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separaﾃｧﾃ｣o total de bens, se nﾃ｣o houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a uniﾃ｣o se tornou comunhﾃ｣o parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constﾃ｢ncia do casamento se tornaram bens comuns. 窶廸ﾃ｣o estﾃ｡ na Lei, mas jﾃ｡ hﾃ｡ jurisprudﾃｪncia nesse sentido窶, relata. 7. Imobiliﾃ｡ria e proprietﾃ｡rio podem exigir mais de uma comprovaﾃｧﾃ｣o de renda? Sim. Segundo Lion, nﾃ｣o hﾃ｡ impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o candidato a inquilino tenha comprovaﾃｧﾃ｣o de renda suficiente para arcar com o aluguel, ﾃｩ possﾃｭvel a imobiliﾃ｡ria exigir, por exemplo, seus extratos bancﾃ｡rios, para conferir a movimentaﾃｧﾃ｣o e checar se os gastos nﾃ｣o sﾃ｣o mais altos que os rendimentos. 8. O contrato de locaﾃｧﾃ｣o pode pedir permissﾃ｣o, ao locatﾃ｡rio, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso? Sim. 窶彜e estiver no contrato e o inquilino topar, nﾃ｣o hﾃ｡ nada na Lei que proﾃｭba a prﾃ｡tica窶, explica Josﾃｩ Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino ﾃｩ a parte mais fraca, e a imobiliﾃ｡ria pode se recusar a retirar a clﾃ｡usula, sob pena de nﾃ｣o alugar o imﾃｳvel para aquele candidato. O locatﾃ｡rio pode acabar aceitando essa condiﾃｧﾃ｣o contra a sua vontade, sﾃｳ para nﾃ｣o perder o imﾃｳvel. 窶廢sta ou qualquer outra clﾃ｡usula que o locatﾃ｡rio tenha 窶脇ngolido窶 pode ser questionada posteriormente na Justiﾃｧa窶, garante Lion, que explica que o inquilino pode alegar que teve de aceitﾃ｡-las por adesﾃ｣o para conseguir alugar o imﾃｳvel. 窶廾 inquilino precisa de um teto, ﾃｩ lei de sobrevivﾃｪncia. Aceita agora e questiona depois窶, completa. 9. Pode haver multas estipuladas no contrato? Sim. As multas estipuladas em contrato sﾃ｣o aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisﾃ｣o contratual antes do tﾃｩrmino do contrato por parte do locatﾃ｡rio, e por infraﾃｧﾃ｣o a qualquer das clﾃ｡usulas do contrato. Essas multas nﾃ｣o tﾃｪm limites estipulados em Lei, mas a praxe ﾃｩ que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de atﾃｩ trﾃｪs meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada. Se o locatﾃ｡rio rescindir o contrato antes do tﾃｩrmino do seu prazo, porﾃｩm, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terﾃｧo do prazo do contrato, serﾃ｣o pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante. O locador, por sua vez, nﾃ｣o pode pedir o imﾃｳvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E ﾃｩ possﾃｭvel estipular que o locatﾃ｡rio pode devolver o imﾃｳvel depois de doze meses sem multa. 10. O proprietﾃ｡rio pode recusar o inquilino por causa de sua profissﾃ｣o? Nﾃ｣o. Muitos proprietﾃ｡rios preferem alugar seus imﾃｳveis para profissionais que pareﾃｧam ter carreiras mais estﾃ｡veis, mas discriminaﾃｧﾃ｣o ﾃｩ crime. O problema, nesse caso, ﾃｩ provar que ocorreu a discriminaﾃｧﾃ｣o. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietﾃ｡rio jﾃ｡ vai saber sua profissﾃ｣o, mas pode dar outro motivo para nﾃ｣o aceitﾃ｡-lo. 窶廴as se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietﾃ｡rio dizer que nﾃ｣o quer o inquilino por sua profissﾃ｣o, ﾃｩ possﾃｭvel entrar com uma aﾃｧﾃ｣o por danos morais dentro de trﾃｪs anos窶, explica Josﾃｩ Alfredo Lion. 11. Se o proprietﾃ｡rio tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato? O mais correto ﾃｩ que sim. Josﾃｩ Alfredo Lion entende que no contrato devem vir identificados tanto o proprietﾃ｡rio quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. 窶彜enﾃ｣o ﾃｩ falsidade ideolﾃｳgica窶, alega. O consultor imobiliﾃ｡rio da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o procurador, nesse caso, tambﾃｩm pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado. Ele acrescenta ainda que, apesar de nﾃ｣o ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens nﾃ｣o se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo proprietﾃ｡rio, explicitando apenas que este ﾃｩ representado por procuraﾃｧﾃ｣o, pela sigla 窶徘.p.窶. Em seguida, a administradora anexa a procuraﾃｧﾃ｣o ao contrato. 窶廢sse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discussﾃｵes窶, diz Strotbek. Assim, o melhor ﾃｩ que o inquilino exija, nesses casos, a identificaﾃｧﾃ｣o do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: 窶徘roprietﾃ｡rio(a) (nome e CPF do proprietﾃ｡rio), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)窶. Sendo o procurador a administradora, ﾃｩ preciso ainda acrescentar quem ﾃｩ seu representante, que pode assinar por ela. Algo como 窶徘or intermﾃｩdio de seu diretor/sﾃｳcio-diretor/presidente窶 e assim por diante. Nﾃ｣o ﾃｩ necessﾃ｡rio constar o nome dessa pessoa fﾃｭsica no contrato de locaﾃｧﾃ｣o. 窶廚aso haja futuros questionamentos, serﾃ｡ possﾃｭvel verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa窶, esclarece Alex Strotbek. 12. ﾃ obrigatﾃｳrio haver reconhecimento de firma no contrato de locaﾃｧﾃ｣o? Por lei, nﾃ｣o, mas ﾃｩ fortemente aconselhﾃ｡vel. 窶愿 meramente uma questﾃ｣o de seguranﾃｧa窶, diz Strotbek. Assim, ﾃｩ possﾃｭvel confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data. 13. ﾃ obrigatﾃｳrio haver reconhecimento de firma do mandato de procuraﾃｧﾃ｣o firmado entre administradora e proprietﾃ｡rio? Por lei, nﾃ｣o, mas o Cﾃｳdigo Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, ﾃｩ que exija mesmo. Para Strotbek, ﾃｩ uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietﾃ｡rio pode ser representado pela administradora 窶 o que ﾃｩ fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele. Fonte: Exame
Posted on: Mon, 14 Oct 2013 18:21:50 +0000
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