PROCEDURA OBOWIĄZKOWYCH SCALEŃ I PODZIAŁÓW LIST OTWARTY JOANNY WICHOWASKIEJ ----------------------------------------------- Obowiązkowe scalenia przeprowadza się w oparciu o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 642 ze zm.) zwaną dalej uopzp oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwaną dalej uogn. 1. Gmina w studium określa obszary wymagające scaleń i podziałów (Art. 10 ust. 2 pkt. 8 uopzp). 2. W ciągu trzech miesięcy od daty uchwalenia studium, Gmina ma obowiązek przystąpić do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Art. 10 ust. 3 uopzp). 3. Niezwłocznie po uchwaleniu planu i wskazaniu obszarów pod obowiązek scalenia w planie, Rada Gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia (Art. 22 uopzp). 4. Burmistrz przeprowadza procedurę scalania w całym obszarze objętym scaleniem wcałości na koszt Gminy. KOSZTY TO : - sporządzenie wyceny nieruchomości przed scaleniem i po scaleniu (wszystkich!!!), - koszt sporządzenia projektu scaleń i podziałów, - koszt wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej planowanych dowybudowania (terminarz ich budowy i źródła finansowania), - koszt wyceny opłat adiacenckich. 5. Rada Gminy podejmuje uchwałę o scaleniu ---------------------------------------------- KORZYŚCI WYNIKAJĄCE Z PRZEPROWADZENIA SCALENIA: · Dostosowanie struktury gruntu do możliwości ich wykorzystania. · Budowa infrastruktury przed zabudową nieruchomości (pod warunkiem, że są na to fundusze Gminy, które pozwalają na uzbrojenie terenów niezabudowanych w drogi i urządzenia techniczne). ------------------------------------------ 2 WADY WYNIKAJĄCE Z OBOWIĄZKU SCALENIA: · Gmina musi posiadać duże środki finansowe aby wykonać scalenia , a zwrot nakładów (tylko częściowy) jest możliwy dopiero po zakończeniu scaleń. · Zablokowany zostanie obrót nieruchomościami i możliwość zabudowy terenów scalanych, od daty uchwalenia planu do czasu przeprowadzenia scaleń (obszar martwy pod względem inwestowania), · Bardzo trudny proces administracyjny ze względu na konieczność pogodzenia interesów wielu osób, częste sprzeciwy i odwołania kilku osób na etapie procedowania i po jego zakończeniu, mogą w nieskończoność wydłużać cały proces , chociażby z powodu niezadowolenia co do wysokości opłat adiacenckich , położenia nowych nieruchomości oraz kwestionowania wysokości ustalonych odszkodowań. Nie znane są przypadki skutecznego obowiązku przeprowadzenia obowiązkowych scaleń przez gminy w tym trybie. WNIOSKI --------------------------------------------- Głoszone poglądy na różnego rodzaju forach (notabene bez podpisu), że scalenie ma zapewnić tereny pod parki, szkoły, drogi i inne cele publiczne, jest demagogią, ponieważ to nie scalenie zapewnia takie przeznaczenie a konkretny zapis w planie. Najpierw trzeba było wskazać takie tereny w planie (konkretne obszary lub działki), które temu mają służyć, a dopiero potem dokonywać scaleń i nie muszą to być scalenia obowiązkowe. Niezrozumiałe i niepotrzebne jest wprowadzenie obowiązkowych scaleń, gdy istnieje możliwość osiągnięcia tych samych celów poprzez zastosowanie art. 93 ust. 1 i 2, art. 98b lub art. 102 ust. 2 uogn: Art. 93 ust 1: „Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94” Art. 93 ust 2: „Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.” 3 Art. 98b: „Właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3.” Art. 102 ust 2: „Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający, z zastrzeżeniem ust. 4, ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scalenie i podziałem.” Wtedy koszty ponoszą mieszkańcy, którzy są bezpośrednio zainteresowani porozumieniem się w sprawie scalenia. Jeżeli brak jest zgody, scalenie może być przeprowadzane przez Gminę ale na wniosek min. 50 % właścicieli nieruchomości. Takie scalenia są wykonywane sukcesywnie i etapowo, a Gmina ma zawsze wpływ na kształt docelowych nieruchomości poprzez zapisy dotyczące parametrów ustalonych w planie. Nie naraża to Gminy na duże wydatki , ponieważ koszty ponoszą mieszkańcy. ------------------------------------------------ Realizację budowy infrastruktury można rozłożyć w czasie i dostosować ja do stopnia zainwestowania. Natomiast mieszkańcy mogą tego dokonywać na własny wniosek i sama deklaracja wychodząca ze strony mieszkańców ułatwia dopracowanie wszelkich kompromisów. Nieruchomości mogą być w obrocie praktycznie zaraz po uchwaleniu planu. ---------------------------------------------- Zapis obowiązkowych scaleń w planie, bezwzględnie stanowi nakaz ustawowy, ale BEZZWŁOCZNIE po uchwaleniu planu, nie wykonanie tego obowiązku, traktowane jest jako narażenie właścicieli na szkody materialne poprzez zaniechanie przeprowadzenia scalenia. Zgodnie z art. 101 i 101a ustawy o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.): Art. 101 ust 1: „Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub za-rządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.” 4 Art. 101 ust 2a: „Skargę na uchwałę lub zarządzenie, o których mowa w ust. 1, można wnieść do sądu administracyjnego w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy, którzy na to wyrażą pisemną zgodę.” Art. 101a ust 1: „Przepisy art. 101 stosuje się odpowiednio, gdy organ gminy nie wykonuje czynności nakazanych prawem albo przez podejmowane czynności prawne lub faktyczne narusza prawa osób trzecich.” Art. 101 ust 2: „W przypadkach, o których mowa w ust. 1, sąd administracyjny może nakazać organowi nadzoru wykonanie niezbędnych czynności na rzecz skarżącego, na koszt i ryzyko gminy.” Wynika z tego, że gmina nie ma odwrotu od wykonania obowiązku, który został zapisany w planie. Jeżeli tego nie wykona sąd może nakazać organowi nadzorującemu przeprowadzenie scalenia na koszt gminy. Jedynym możliwym sposobem na niewykonanie przez gminę scalenia, jest zmiana planu poprzez wykreślenie zapisu o obowiązkowym scaleniu. Konsekwencje podjęcia uchwały o obowiązkowym scaleniu, czyli wpisaniu go do planu, stały się zadaniem do natychmiastowego wykonania dla organu gminy. Rada Gminy nie może uchwalić prawa, którego potem sama nie wykonuje. Standardy tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i ich uchwalania wymagają, aby przed podjęciem decyzji o wpisaniu obowiązkowego scalenia do planu przeprowadzić rachunek ekonomiczny polegający na policzeniu, jakie koszty trzeba ponieść w celu przeprowadzenia procedury obowiązkowego scalenia dla całego obszaru. Z Art. 22 uopzp wynika, że scaleniem musi być objęty cały obszar wskazany w planie, ponieważ dotyczy to jednej uchwały o przystąpieniu do scalenia. I tak np. dokument „Skutki finansowe uchwalenia Planu” dla Kiełpina Poduchownego nie zawiera obliczeń kosztów związanych z procedurą przeprowadzenia, co oznacza, że nie zostało to w żaden sposób uwzględnione w bilansie. --------------------------------------------- Pomijając fakt, że dokument ten został opracowany na bazie błędnych założeń, bo np. jak można zakładać, że w okresie 5 lat zostanie sprzedana odpowiednia ilość nieruchomości, co pozwoli na pobranie opłaty planistycznej , jeżeli wcześniej nie wykonało się scalenia i podziału aby ten przyrost wartości nieruchomości nastąpił, z tego samego powodu nie można też liczyć przychodów z podatków od nieruchomości, które nie mogą być zabudowane a tym samym nie zmieniły sposobu użytkowania, to uchwalono Plan nie znając konsekwencji takiej decyzji. --------------------------------------- Nie wydaje się racjonalnym postępowaniem, w sytuacji ekonomicznej w jakiej znajduje się od wielu lat miasto i gmina Łomianki, wpisywanie do planów tego rodzaju zobowiązań. Są to, jak już wspomniałam, bardzo wysokie koszty i to prawdopodobnie było przyczyną, że do dnia obecnego nie rozwiązano problemu scalenia w Kiełpinie Poduchownym. KRÓTKA HISTORIA SCALENIA I PODZIAŁÓW W KIEŁPINIE PODUCHOWNYM Od kwietnia 2010r. do dnia obecnego nie podjęto decyzji rozwiązującej problem obowiązkowego scalenia. Natomiast scalenia na wniosek mieszkańców tam, gdzie nie było „obowiązku” wykonano w ciągu trzech miesięcy, bez udziału kosztów Gminy. Krój działek budowlanych i dróg jest zgodny z Planem i niczym się nie różni od tego, jaki byłby przy obowiązkowym scaleniu. Takich samych scaleń wykonano bardzo wiele na terenie gminy Łomianki. W żadnym z przypadków nie ucierpiały interesy gminy ani mieszkańców, a wręcz przeciwnie, pozwoliło o właścicielom korzystać z dobrodziejstwa, jakim było uchwalenie planów, a gmina mogła skorzystać z możliwości pobrania opłat adiacenckich i podatku od nieruchomości. Kończąc te dość długie informacje mam nadzieję, że pomogą one zrozumieć i poznać konsekwencje tych działań wszystkim zainteresowanym, zwłaszcza osobom, które to dotyczy bezpośrednio jako właścicieli ale i osobom, które decydują o wpisywaniu obowiązku scalenia do planu. z poważaniem Joanna Wichowska
Posted on: Wed, 28 Aug 2013 19:34:02 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015