TIPS 7 : PEMBELIAN RUMAH SECARA LELONGAN - Selepas Lelongan 1) Selepas anda berjaya dlm lelongan tersebut, anda akan tandatangan satu Kontrak Jualan Secara Lelongan yg disediakan oleh Pelelong. Satu salinan Kontrak Jualan yang telah di mati stem akan diserahkan kpd anda oleh Pelelong. Sebaik sahaja menerima salinan Kontrak Jualan tersebut, eloklah anda terus berjumpa dgn pegawai bank untuk uruskan pinjaman perumahan anda (jika anda bercadang untuk menjelaskan baki bayaran harga lelongan tersebut secara pinjaman bank). Ingat, di peringkat ini anda bukan lagi baru nak test atau servey dari satu bank ke satu bank sama ada anda layak ke tidak utk buat loan, tetapi telahpun confirm mmg layak untuk mendapatkan loan tersebut. Dlm erti kata lain, loan anda mmg dah confirm akan lulus. Cuma tinggal lagi untuk nak submit dokumentasi (spt pay slip terkini, surat pengesahan majikan, slip penyata KWSP dll) yang berkenaan shj untuk membolehkan surat tawaran pinjaman/ pembiayaan dikeluarkan secara rasmi kpd anda. Kerana sebagaiman yg saya nyatakan dlm tips sebelum ini, anda wajib terlebih dahulu survey akan kelayakan pinjaman anda sblm decide utk sambut lelong atau tidak..kalau bank kata confirm mmg anda layak utk dpt loan, barulah anda sambut lelong tersebut..kalau tidak jangan tempah nahas, melainkan anda ada simpanan tunai untuk bayar harga lelong hartanah tersebut. 2) Ramai orang confius, adakah tempoh 120 sbgaimana yg dinyatakan dlm Notis Lelongan dan Kontrak Jualan tersebut merujuk kpd tempoh utk mereka menjelaskan baki harga lelongan rumah tersebut atau tempoh untuk mereka menyelesaikan keseluruhan transaksi pembelian rumah tersebut sehingga rumah tersebut dipindahmilikkan kpd nama mereka?? Dengar sini baik2. Tempoh 120 hari tersebut adalah untuk anda menjelaskan baki harga jualan lelong rumah tersebut, bukannya tempoh utk anda selesaikan keseluruhan urusan pembelian rumah lelong tersebut. Oleh yang demikian, anda perlulah bersegera untuk mempastikan loan anda diluluskan dan dapat dilepaskan/ dibayar oleh bank kpd bank yg lelong rumah tersebut dlm tempoh 120 hari. Kalau terlewat mcm mana?? Jika terlewat, maka anda dianggap telah gagal mematuhi terma jualan dalam Kontrak tersebut dan justeru itu Kontrak Jualan Secara Lelongan tersebut dianggap terbatal secara otomatik dan wang deposit yg anda telah jelaskan sebelum ini dianggap hangus begitu shj..mungkin ada sesetengah peguam memberi nasihat kpd anda untuk memohon tempoh lanjutan drpd bank utk menjelaskan bayaran baki harga jualan lelongan tersebut, tetapi saya lebih suka melihat kpd strict interpretation terma Kontrak Jualan itu sendiri, dimana sekiranya tiada sebarang terma nyata dlm Kontrak Jualan tersebut yg membenarkan anda memohon tempoh lanjutan utk menjelaskan bayaran baki harga jualan lelongan tersebut, maka sebarang permohonan lanjutan sewajarnya tidak dibolehkan sama sekali..kalau tak bayar dlm tempoh tersebut, maka ia dianggap sbg telah pecah kontrak..kalaupun bank terima rayuan anda tersebut, itu hanyalah sekadar budi bicara pihak bank semata2.. Justeru, nasihat saya, uruskanlah loan anda secepat yg mungkin untuk mengelakkan anda gagal menjelaskan bayaran baki harga jualan lelongan tersebut dlm tempoh yang ditetapkan, yg mengakibatkan kontrak jualan tersebut boleh terbatal. 3) Lantiklah peguam yg anda rasa mudah berurusan dgn anda untuk uruskan transaksi pindah milik dan dokumentasi pinjaman bank tersebut..mungkin jika anda submit loan terus kpd bank, bank akan tentukan peguam mana di kalangan panel peguam mereka utk uruskan urusan dokumentasi pinjaman tersebut. Walaubagaimanapun, sebagai pelanggan, anda berhak untuk request peguam mana yg anda hendak lantik mewakili anda, tidak semestinya terikat dgn pilihan bank, sbbnya anda yg akan tanggung kos guaman peguam tersebut.. Cumanya,dari segi praktikalitinya, elok juga kalau anda boleh pastikan peguam yg anda akan lantik tersebut menjadi panel kpd bank yg luluskan loan anda tersebut. Bukan apa, sekadar utk memudahkan urusan shj, kerana selain bertindak sbg peguam yg akan uruskan urusan pindah milik, mereka juga boleh uruskan sekali urusan dokumentasi pinjaman dan urusan gadaian rumah tersebut..walau bagaimanapun, sekiranya peguam tersebut tidak menjadi panel bank sekalipun, anda masih boleh lantik mereka..cumanya, utk urusan dokumentasi loan, bank akan lantik peguam lain dikalangan panel peguam mereka utk mewakili bank..ingat, peguam yg dilantik oleh bank tersebut mewakili BANK ya, bukan mewakili ANDA, (walaupun anda yg kena tanggung kos guaman utk urusan dokumentasi pinjaman tersebut).. Sama juga keadaannya kalau peguam yg anda lantik adalah panel bank tersebut..secara teori professional guamannyanya, ia akan mendedahkan peguam tersebut kpd isu ‘conflict of interest” kerana utk urusan pindahmilik nanti peguam tersebut akan mewakili anda, tetapi utk urusan loan dan gadaian pula, mereka akan mewakili bank, sedangkan anda yg lantik mereka..takpelah, saya tak mahu sentuh panjang2 ttg perkara ni disini, mungkin sy akan sentuh secara khusus nanti ttg tips memilih dan melantik peguam dlm posting2 yg akan datang, insyaallah..bila tu, wallahu aklam..nantikan saje lah.. 4) Seterusnya, peguam yg dilantik tadi akan uruskan pelepasan loan (loan disbursement) anda untuk tujuan menjelaskan baki harga jualan lelongan tersebut. Setelah peguam tersebut menjelaskan baki harga jualan lelongan tersebut kpd bank yg lelong rumah tersebut, maka bank yang lelong rumah tersebut akan keluarkan satu clearance letter kpd peguam tersebut mengesahkan bahawa mereka tlh menerima spenuhnya bayaran baki harga jualan lelongan tersebut. Seterusnya, peguam tersebut akan sediakan Borang 16F, Kanun Tanah Negara (bagi lelongan oleh Mahkamah) atau Borang 16I, Kanun Tanah Negara (bagi lelongan oleh Pejabat Tanah) dan akan diserahkan kpd Pejabat Tanah atau Mahkamah Tinggi untuk ditandatangan oleh Pentadbir Tanah atau Penolong Pendaftar Mahkamah, untuk membolehkan Geran asal rumah tersebut dilepaskan oleh Pejabat Tanah atau Mahkamah kpd peguam tersebut untuk tujuan pendaftaran pindahmilik kelak. Setelah menjelaskan duti stem pindahmilik , dokumen2 pindahmilik (Borang 16F/ Borang 16I) dan dokumen gadaian tersebut akan didaftarkan di Pejabat Tanah. Sebaik sahaja pindahmilk telah didaftarkan kepada nama anda dan digadaikan kpd bank yg memberi pinjaman tadi, maka secara rasminya rumah tersebut telah menjadi milik anda. 5) Sebaik sahaja rumah tersebut telah rasmi menjadi milik anda, milikan kosong rumah tersebut juga dianggap telah diserahkan kpd anda secara otomatik. Elok juga kalau anda dapat pastikan sama ada rumah tersebut telah kosong tanpa penghuni, atau masih ada orang yg mendiami rumah tersebut. Kebiasaannya kalau rumah tersebut telah kosong dan tiada berpenghuni, anda disarankan untuk masuk sahaja kerumah tersebut (tak perlu dapat izin drpd tuan punya asal) dan tukar saja segala kunci rumah tersebut, kerana kebiasaannya, rumah yang telah kosong mmg tiada berkunci. Tetapi sebaliknya, jika rumah tersebut masih didiami oleh orang, (sama ada mungkin masih didiami oleh tuan punya asal rumah tersebut, atau penyewa), anda dinasihatkan utk menghantar notis atau memohon bantuan peguam anda utk menghantar notis kpd orang yg mendiami rumah tersebut untuk mengosongkannya dlm tempoh yg munasabah kerana rumah tersebut kini telah rasmi menjadi milik anda. Jika mereka enggan keluar selepas tamat tempoh notis tersebut, anda berhak mengambil tindakan undang2 untuk mengeluarkan mereka secara paksaan. Sila berbincang dgn peguam anda apakah tindakan2 perundangan yg boleh dilakukan untuk mengeluarkan orang tersebut. 6) Sebenarnya, anda boleh tuntut drpd bank yg lelong rumah tersebut untuk menanggung segala bayaran tunggakan bil elektrik, air, indah water, cukai pintu dan cukai tanah rumah tersebut setakat tarikh pindahmilik. Cumanya, tuntutan tersebut hendaklah disertakan dgn bukti atau penyata terkini yg mengesahkan jumlah sebenar tunggakan bil2 tersebut. Macam mana nak dptkan penyata tunggakan yg terkini dan tepat tersebut?? Mudah sahaja, pergi sahaja ke pejabat TNB, syarikat bekalan air, indah water, pejabat tanah dan majlis perbandaran/ majlis daerah dan minta mereka printkan statement tunggakan terkini sehingga tarikh pindahmilik. Sebaik shj mendapat statement terkini tersebut, anda bolehlah menulis surat kpd bank yang lelong rumah tersebut dan dilampirkan sekali penyata2 tunggakan bil2 tersebut untuk mereka jelaskan bayaran tunggakan bil2 tersebut kpd anda. Anda juga boleh minta bantuan peguam anda untuk serahkan penyata2 tunggakan bil2 tersebut kpd bank yg lelong rumah tersebut. Sebaik shj menerima cek bayaran bil tunggakan2 tersebut, WAJIB bagi anda utk menjelaskan tunggakan bil2 tersebut kpd pihak2 berwajib dan lakukanlah apa2 yg perlu untuk menukar nama pemilik dlm rekod bill2 tersebut kpd nama anda. 7) Setelah selesai semua urusan di atas, bolehlah anda mendiami rumah tersebut. Kalau perlu untuk lakukan sedikit renovasi, lakukanlah mengikut keinginan dan kemampuan anda sewajarnya. Itu hak masing2.. Jadi, habislah sudah tips2 ringkas untuk urusan pembelian rumah secara lelongan. Mungkin ini tips terakhir sebelum kita menyambut Hari Raya Aidilfitri. Seperti biasa, jgn lupa LIKE dan SHARE sekiranya nak dapat ganjaran pahala menyebarkan ilmu yg bermanfaat. Lebih2 lagi dibulan Ramadhan yg mulia ini. Satu kebaikan dan kebajikan yg kita lakukan diganjarkan oleh Allah sepuluh kali ganda pahala berbanding bulan2 biasa. So, rebutlah peluang ini ok.. Akhir kalam, sempena Aidilfitri yg bakal menjelma sy ingin memohon ampun dan maaf kpd sahabat2 semua andai terdapat kata2 yg boleh menyinggung perasaan kalian dlm setiap tulisan sy sebelum ini. Sama2 kita berdoa, agar apa2 yg baik itu kita sama2 dpt ganjaran pahala disisi Allah dan yang kurang baik itu sama2 diampunkan dan dimaafkan, insyaallah Selamat Hari Raya..Maaf Zahir dan Batin..
Posted on: Tue, 30 Jul 2013 23:43:20 +0000
Trending Topics
Recently Viewed Topics
© 2015