Vos droits : Servitude et Mur mitoyen La servitude est définie par l’article 637 du Code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Quelques observations d’ensemble de la notion même de servitude s’imposent avant toute étude plus précise. Ainsi, à première vue, la servitude serait un droit pour un propriétaire sur un autre pour pouvoir jouir utilement de son fonds (il est exclusivement question des immeubles donc). En fait, il faut garder à l’esprit que la servitude est attachée au fonds du propriétaire et que ce dernier ne fait qu’exprimer le droit de son fonds, appelé fonds dominant, sur un autre fonds, appelé fonds servant. C’est pourquoi en cas d’aliénation de l’un ou l’autre fonds, la servitude n’est pas conservée par l’ancien propriétaire mais continue de servir ou de peser sur le fonds en question. La servitude n’impose jamais d’obligation de faire au propriétaire du fonds servant, elle peut l’obliger à subir l’action du propriétaire du fonds dominant (servitude affirmative, laisser passer son voisin par exemple) ou l’empêcher d’utiliser son droit de propriété dans sa totalité (servitude négative, ne pas construire par exemple). En outre, la servitude n’a pour but que l’utilité du fonds. Elle sert simplement à permettre au propriétaire de pouvoir l’utiliser dans des conditions « normales ». C’est pourquoi son objet ne pourra jamais être un droit personnel pour le propriétaire (chasser, promener…) mais restera réel, attaché à la chose. A cet égard, précisons que l’utilité peut être privée (pour l’usage d’un fonds par un particulier) ou publique (au service du domaine public). Enfin, il convient de préciser que les servitudes peuvent être établies de trois manières pour le Code civil mais pouvant être ramenées à deux catégories : celles établies par la loi (du fait de la configuration des lieux ou purement légales) et celles établies par le fait de l’homme (par convention par exemple). Le régime des murs mitoyens est classé dans le Code civil au sein des servitudes. En effet, ces murs particuliers imposent à chaque voisin, considérés comme les copropriétaires dudit mur certaines actions de l’un ou l’autre. Ainsi, il sera utile de déterminer la nature de cette servitude particulière (I), avant de déterminer ce qu’est un mur mitoyen(II) et d’en définir le régime (III). La nature de la servitude de mitoyenneté Si la mitoyenneté est classée dans le code civil au sein des servitudes, c’est parce que son régime permet aux propriétaires voisins de pratiquer certains actes sur le mur sans l’accord de l’autre ou encore de forcer l’autre à participer financièrement à certains actes. Ainsi un fonds peut-il alternativement être considéré comme fonds servant ou fonds dominant selon que tel ou tel propriétaire soit l’auteur de tel ou tel acte. Ainsi, au regard des critères définis plus haut, la mitoyenneté est une servitude d’utilité privée (pour la jouissance normale d’un fonds par un particulier). Ce peut être une servitude négative (interdiction pour le propriétaire du fonds dominant de pratiquer certains actes graves sans l’accord de son voisin) ou positive (pratique d’actes comme l’insertion de poutres sans l’accord du voisin). Enfin, c’est une servitude établie par la loi, bien que les propriétaires en questions puissent en modifier les modalités par convention. Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ? Le mur mitoyen légal 1- La présomption de mitoyenneté. La loi dispose que le mur mitoyen est celui qui sert de séparation entre les propriétés. En fait, ce n’est que la matérialisation de la limite séparative entre deux fonds. La mitoyenneté peut s’acquérir par prescription trentenaire. 2- La présomption de non mitoyenneté. Dans certains cas, le législateur en exclu de la mitoyenneté certains murs et en a attribué la propriété exclusive à un des deux propriétaires. Ainsi, le mur dont la sommité est conçue de façon à faire écouler l’eau sur l’un des deux fonds appartient au propriétaire du fonds sur lequel l’eau s’écoule. Encore, le mur avec des corbeaux (pierre ou pièce de bois en saillie soutenant une poutre, une corniche) est présumé être la propriété de celui vers qui les corbeaux sont installés. Idem si le mur soutient un pan de terre, la Cour de cassation considérant qu’il appartient au propriétaire du fonds pour lequel la terre est retenue. L’ensemble de ces présomptions est contestable. Ainsi, le voisin considéré comme non-propriétaire pourra apporter une preuve démontrant sa propriété ou la mitoyenneté. Le mur mitoyen forcé 1- Pour un mur existant La loi a prévu une situation exorbitante du droit commun correspondant à une réelle expropriation d’utilité privée. En effet, le propriétaire d’un fonds dont le mur ou la clôture est construit en limite de sa propriété (le mur est totalement dans sa propriété, la limite séparative des fonds longe le pied du mur) peut se voir imposer par son voisin la cession de la mitoyenneté dudit mur. Ainsi, le voisin oblige le propriétaire du mur à lui en céder la moitié et à établir une nouvelle ligne séparative des fonds au milieu dudit mur. 2- En l’absence de mur La Code civil prévoit qu’en l’absence de mur de séparation, tout propriétaire a la possibilité de contraindre son voisin à la construction d’un tel mur ou d’une clôture dans les conditions prévues par les règlements locaux d’urbanisme. Le mur mitoyen conventionnel Les propriétaires peuvent bien évidemment s’entendre sur la construction d’un mur qu’ils désigneront comme mitoyen. Convention à publier au bureau des hypothèques du lieu de construction. Le régime du mur mitoyen Les droits des propriétaires Chaque propriétaire peut insérer des poutres dans toute l’épaisseur du mur, le voisin pouvant en demander la réduction jusqu’à la moitié de l’épaisseur du mur s’il veut faire de même. Chaque propriétaire peut exhausser le mur mais à ses frais et les conséquences de cette exhaussement resteront à sa charge tout comme l’entretient de la partie exhaussée quitte à faire reconstruire le mur à ses frais si celui-ci n’est pas en état de supporter un exhaussement. Le voisin pourra demander l’acquisition de la mitoyenneté de la partie exhaussée. Les devoirs des propriétaires C’est à frais communs que la clôture ou le mur sera entretenue à moins que l’un ou l’autre propriétaire abandonne la mitoyenneté. IL est interdit à chaque propriétaire de pratiquer un enfoncement ou d’appuyer un ouvrage contre le mur mitoyen sans le consentement de son voisin. Mais il pourra le faire tout de même après s’être assuré par expertise que la construction ou l’enfoncement ne nuira pas aux droits de son voisin. En cas de haie faisant office de clôture, les fruits qui en sont issus appartiennent aux propriétaires mitoyens par moitié (quel que soit la manière dont ils auront été enlevés). Idem pour les arbres qui seront partagés par moitié en cas d’arrachage. Conclusion La mitoyenneté, bien que classée dans les servitudes au sein du code civil parait bien avoir un régime propre. En effet, il n’y a finalement aucune idée de hiérarchie entre les fonds qui sont à la fois et tour à tour servant ou dominant. Il existe une véritable idée de coopération entre les propriétaires voisins.
Posted on: Sun, 15 Sep 2013 07:39:35 +0000
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