Zona F Buenas intenciones, malos diagnósticos, nula incidencia I Por Carola Inés Posic Ya es costumbre que desde 2003 en adelante se anuncien en la Ciudad de Córdoba cambios, ajustes o modificaciones en el cuerpo normativo que regula la ocupación del suelo dentro de su ejido. Así, la ordenanza 8.256, promulgada hace más de 20 años y que cuenta actualmente con 14 modificatorias, sigue presentándose como un instrumento poco eficaz de control del suelo urbano para los requerimientos de la ciudad actual. Tal vez esta falta de operatividad normativa que presenta la ordenanza sea consecuencia de la ausencia de un debate profundo entre técnicos y políticos sobre que cuestiones del cuerpo normativo actual deberían seguir vigentes y que otros aspectos requieren una profunda revisión. No es menor la pérdida de liderazgo desde 2001 a la fecha del estado municipal, que ha demostrado su ineficacia para orientar el crecimiento y fundamentalmente la inversión privada en materia de vivienda. Desde la perspectiva política, el municipio se ha debatido entre generar “alianzas” con el sector privado más dinámico o, por el contrario, imponer frenos y límites a la capacidad constructiva en las zonas de mayor renovación, sin que una u otra posición se haya impuesto, ganando la inercia y la falta de políticas activas. En este sentido, también fueron pocos los intentos exitosos de asociaciones público-privado. El cambio normativo en 2006-2007 de las áreas cercanas al río para permitir mayor altura edificada, que en un comienzo se vinculaba a la posibilidad de renovación de un sector central del Río muy deteriorado y al proyecto Portal del Abasto con el Concejo Deliberante como proyecto ancla, solo quedó en una de las tantas modificatorias a la ordenanza 8.256, sin que significará un verdadero motor de desarrollo. Otro tanto sucede con el área Mitre y la nueva casa de gobierno provincial, proyecto del estado provincial sin incidencia significativa del Municipio. La renovación desmedida y sin orientación del Barrio General Paz, barrio aledaño a esta área, es un claro ejemplo de la ausencia del estado municipal para incidir en los cambios urbanos. Desde la mirada técnica, a su vez, un error demasiado frecuente es visualizar solo problemáticas parciales o confundir los datos emergentes con los verdaderos procesos de crecimiento que generan gran parte de los desequilibrios. No es menor también para cualquier análisis que trate de describir la situación actual la influencia del crecimiento metropolitano, que complejiza cualquier toma de decisión con respecto a la ocupación del suelo. Así, mientras amplios sectores de la ciudad tradicional ven perder población entre censo y censo, pequeñas localidades del área metropolitana triplican su población. Y si el volumen edificado creció entre 2009 al 2011 casi un 7% en la ciudad de Córdoba (con un aporte de cuatro millones y medio de metros cuadrados), una localidad como La Calera, hoy ciudad dormitorio, ve aumentada su capacidad edificada un 22%. Los llamados desarrollistas, por otra parte, encuentran tanto en la periferia (con la modalidad barrio cerrado y country) como en la zonas más consolidadas de la ciudad (con mejores servicios y calidad ambiental) áreas aptas para los emprendimientos, la mayoría orientados a la clase media. Si en el primer caso contribuyen a la expansión de la mancha urbana y a aumentar el déficit de servicios, en el segundo caso la renovación se produce, salvo excepciones, sobre el parque de viviendas de mejor calidad, cambiando casas por edificios de media densidad y dejando amplios sectores barriales sin renovación (según datos de la Ceduc, Nueva Córdoba y General Paz aumentaron desde 2007 a esta parte los permisos de edificación en un 60%). Es importante también señalar las limitaciones el estado municipal en materia de infraestructura y transporte, que en todos casos parecen ir por detrás de la demanda y con serios déficits para sostener una buena dotación (aunque en estos días asistimos a la presentación de las nuevas unidades de la flota de ómnibus urbanos, lo que abre una expectativa razonable de cambio). Tampoco se visualiza a corto plazo la promoción de políticas activas que integren infraestructura y crecimiento. En este panorama, el desafío parece ser doble. Por un lado, cómo controlar la expansión y dispersión de la mancha urbana periférica (teniendo en cuenta también el crecimiento metropolitano) y, por otro, cómo direccionar la renovación hacia las áreas urbanas tradicionales más deterioradas, incorporando nueva población y preservando la existente (y la calidad del entorno). En este contexto, el Concejo Deliberante de la ciudad pondrá por estos días en discusión un proyecto de modificación de las denominadas zonas F (F1, F2, F3 y F4) de la actual Ordenanza de Ocupación del Suelo. Las Zonas F, que engloban a 29 barrios de la ciudad, designan a “aquellas áreas residenciales de ubicación periférica, destinadas a consolidarse con un uso residencial de baja densidad, con vivienda individual y/o agrupada, admitiéndose la vivienda colectiva únicamente en las parcelas frentistas a corredores que la propia normativa detallada”. El Proyecto, cuyos fundamentos fueron anunciados a través de una nota periodística, busca “conservar el perfil residencial de los barrios” alterados por “la incesante instalación de emprendimientos comerciales y administrativos”. Así se propone reducir la altura edificada de 10,5 metros (que permite construir tres a cuatro pisos aproximadamente) a 7,5 metros. De esta manera solo se podrá construir planta baja y un piso en el interior de cada zona, permitiendo los 10,5 metros en corredores. Por otra parte, se alentará la construcción de mayor cantidad de viviendas en un 25%. El objetivo central, señala la nota, es poner freno a la presión inmobiliaria de conseguir mayor edificabilidad en altura y aumentar la construcción de viviendas. Si bien el proyecto parece querer incidir de manera positiva en la forma que se producen las inversiones en estos barrios, si la repasamos en el panorama expuesto al comienzo de esta nota parece una iniciativa plagada de equívocos. El primer equivoco es visualizar estos procesos de renovación desde un punto de vista exclusivamente normativo, ya que los barrios que constituyen la denominada Zonas F no constituyen áreas homogéneas sino que, por el contrario, lo integran barrios que hoy presentan características y desarrollos muy diferenciados. Así, los barrios que integran el corredor noroeste (con seguridad, el área de mayor preocupación), afectados por el crecimiento metropolitano de conurbación y que registran la mayor cantidad de emprendimientos de envergadura, no pueden homologarse con Parque Vélez Sarsfield al sur, con pérdida de población activa, o Barrio Juniors, que comparte las características de los barrios tradicionales consolidados con signos de estancamiento poblacional. Como muestra, basta la comparación de crecimiento poblacional de estos tres barrios. Mientras que Argüello presenta cifras de crecimiento extraordinarias entre 2001 y el censo provincial del 2008, duplicando su población (de 7.435 a 14.467 habitantes), Barrio Juniors, por el contrario, no presenta aumento poblacional en el mismo período y Parque Vélez Sarsfield viene perdiendo población sostenidamente desde el censo de 1991 a esta parte. Tal vez la explicación del crecimiento de comercios y oficinas en el corredor noroeste se entienda en el contexto de crecimiento metropolitano y requiera de políticas más direccionadas a la densificación con residencias en tipologías mixtas. Pero esta problemática no es común a los barrios que integran la zona F (que en muchos casos nada tienen de periféricos), más necesitados de repoblamiento o re-densificación selectiva que de límites de altura. El segundo equívoco es creer que limitando la altura de edificación se direccionan procesos de renovación más complejos. A la vez, esto genera limitaciones más que abrir posibilidades. Serían deseables discusiones que integren la complejidad del crecimiento actual en propuestas sectoriales y proactivas, que dinamicen áreas hoy deprimidas (áreas que muchas veces conforman un mismo sector con las más dinámicas; el corredor noroeste o Gral. Paz son un ejemplo) que se verían impactadas negativamente por ordenanzas de este tipo. En este sentido, habrá que sumar otros instrumentos, retomar el valor del proyecto, y discutir las herramientas que permitan no solo diagnosticar los procesos sino encontrar la forma de incidir en los cambios.
Posted on: Mon, 16 Sep 2013 20:02:52 +0000
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