박근혜 정부 출범 후 4월1일 부동산 대책 발표 후에도 부동산 경기침체는 계속되고 있다. 집값이 많이 떨어진 이 시점에 부동산을 싸게 파느니 자녀에게 부동산을 증여하려는 사람들이 늘어나고 있다. 과거에는 주로 자식에게 현금을 증여하거나 자식이 집을 사거나 전세집을 얻을 때 현금으로 지원하는 증여에서 부동산 자체를 증여하는 것으로 변화가 오게 된 것이다. 이렇게 부동산을 증여하려는 사람은 주로 다주택자들인데 그 이유는 다음과 같다. 1. 차명계좌에 대한 증여 추정 규정 도입 과거에는 현금증여를 받은 사람이 신고하지 않는 한 국세청에서 발견하기 어려웠다. 그래서 국세청은 2009년 소득-지출분석시스템 속칭 PCI분석(Property Consumption Income)을 개발하여 국세행정 전반 및 부동산 취득 자금에 대한 자금출처조사에 활용하여 현금 증여를 적발해 왔다. 예전에는 자녀 명의 통장에 일정금액을 넣어두고 주기적으로 금액을 입금해 줌으로써 자녀에게 현금 증여를 해왔던 사람들이 적발될 경우 차명이라고 주장하였다. 그러나 현재는 국세청이 이러한 사실을 알게 될 경우 과세관청은 이를 증여로 추정하고 납세자가 차명임을 입증해야 한다. 실제로 현금 증여가 맞는 경우 납세자가 차명이라고 주장할 수 없게 되고 무신고 가산세(납부할 세금의 최대 40%)와 납부불성실 가산세 (1일치 가산세는 납부할 세금의 3/10,000)등 무거운 가산세를 함께 내야 해서 세무상 리스크가 높아졌다. 사람들은 차명계좌에 대한 증여 추정 규정 도입으로 인해 세무리스크를 안고 불법적인 증여를 하기보다는 정상적인 증여를 하려는 사람들이 증가하고 있다. 2008년 금융위기부터 박근혜 정부가 2013년 4월 1일 부동산 대책을 발표한 후에도 부동산 경기침체는 계속되고 있다. 증여세는 증여시점의 시가를 기준으로 계산되기 때문에 부동산 경기가 회복된 이후에 증여를 하는 것 보다 지금 증여하는 것이 세금을 훨씬 줄일 수 있는 방법이다. 다주택자가 보유한 주택 거래의 어려움 2000년 대 초반만 하더라도 자고 일어나면 집값이 상승하던 시절이 있었다. 그러나 현재의 부동산 시장상황으로는 그러한 일은 좀처럼 일어날 기미가 보이지 않는다는 것이 중론이다. 많은 부동산 잠재적 수요자가 이러한 생각을 하고 있어 부동산 거래가 활발하게 이루어 지지 않고 있다. 많은 전문가들은 한시적 취득세 감면 규정이 종료되는 6월 30일 이후에는 부동산 거래 절벽이 올 수 있다고 이야기 하고 있다. 부동산 거래 자체가 활발하지 않으니 부동산을 팔고 싶어도 팔기가 어렵고 시세보다 크게 가격을 낮추지 않는 한 매도하는데 어려움이 있다. 또한 4월 1일 부동산대책의 핵심인 1주택자로부터 매입한 주택이 전용면적 85㎡이하이거나 실거래가액이 6억 원이하인 경우 향후 5년간 양도세를 100% 감면해준다는 규정으로 인해 다주택자가 보유한 아파트에 대한 수요가 적으며 같은 아파트, 같은 평수라도 1세대 1주택자가 보유한 매물과 다주택자가 보유한 매물 간 가격차가 벌어지고 있다. 부담부증여란? 이러한 경우 증여세를 줄일 수 있는 방법으로 부담부증여가 있다. 부담부증여란 증여를 받는 자에게 일정한 급부를 할 의무를 부담시키는 증여계약을 말한다. 즉, 부동산을 증여하면서 해당 부동산의 대출금을 함께 넘기는 것을 부담부증여라고 한다. 만약 김모씨가 증여하기 전에 대치동 삼성아파트를 담보로 하여 은행에서 320,000,000원을 대출받았다면 이를 김모씨가 갖고 부채와 아파트를 동시에 아들에게 증여하는 것이 부담부증여가 된다. 아들은 증여를 받은 후 향후 은행에 대출금 3억 2천만원을 갚아야 한다. 내야 하는 세금은? 현행 양도소득세법은 증여시 증여자의 채무를 수증자(아들)가 인수한 경우 증여가액 중 채무에 해당하는 금액은 자산이 유상으로 이전된 것으로 본다. 따라서 김모씨는 대출금 3.2억 원에 대해서는 양도소득세를 내야하고 김모씨의 아들은 시세 6.5억원에서 대출금 3.2억원을 제한 3.3억 원에 대해 증여세를 낸다. 부담부증여시 유의할 점 1) 증여계약서 작성시 증여계약서상에 부채의 인수에 관한 내용을 반드시 기재해야 한다. 증여 전 부동산 등기부등본상에 대출받은 금융기관의 근저당권설정이 되어 있어야 한다. 2) 대출금의 인수사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 한다. 부채가 수증자(아들)에게 인수된 것이 맞는지를 금융기관을 통해 입증해야 한다. 부담부증여를 하려면 증여계약서 작성 후 증여등기를 완료하고 해당 금융기관에 가서 대출을 승계하여야 한다. 3) 인수한 대출금은 반드시 수증자(아들)가 향후 변제해 나가야 한다. 본 사례에서 만약 대출금 3.2억 원을 아들이 아닌 아버지가 대신 갚아 준다면 경제적 실질이 증여와 동일하므로 다시 증여세 문제가 발생한다. 이러한 이유로 국세청은 부담부증여로 인한 양도소득세와 증여세 신고가 완료된 후에도 부채 상환여부에 대하여 적극적으로 사후 관리를 한다. 4)부담부증여시 대출금의 규모에 대한 규정은 따로 없으므로 대출금은 수증자(아들)가 갚아 나갈수 있는 범위내에서 결정하면 된다.
Posted on: Mon, 01 Jul 2013 22:36:41 +0000
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